Vor- und Nachteile einfach erklärt

Auch unter Investment-Gesichtspunkten erweist sich der Immobilienbereich widerstandsfähiger als manch andere Branche:  

• Sachwerte wie Immobilien sind ohnehin Anlegers Liebling in Krisenzeiten. Als langfristige Kapitalanlage haben sie in jeder Form gute Chancen, in der kommenden Erholungsphase kräftig zuzulegen, wenn nicht sogar als Antrieb zu fungieren. 
• Besonders Offene Immobilienfonds zeigen sich bislang erstaunlich krisenresistent. Hier helfen die gesetzlichen Leitplanken, die nach 2008 eingebaut wurden und Panikverkäufe verhindern. Weitere Gründe sind die betont konservativen Objektbewertungen und ein gutes Polster freier Mittel, mit denen Offene Immobilienfonds nun notleidenden Mietern unter die Arme greifen können.

Wie ich anfangs erläutert habe, bietet der Immobilienmarkt auch heute durchaus Chancen – vorausgesetzt, Sie verabschieden sich von der Vorstellung eines „schnellen Euro". Zusätzlich sollten Sie beim Kauf einer Immobilie einige Punkte bedenken und – wenn möglich – vermeiden:

• Weit mehr als früher achten Banken heute auf einen angemessenen Eigenkapitalanteil. Die strengen Richtlinien zur Kreditvergabe, die seit 2013 gelten, lassen da wenig Spielraum. Finanzierungen ohne Eigenkapital sind möglich, aber sehr teuer.
• Privatanleger können sich meist nur ein bis zwei Mieteinheiten als Kapitalanlage leisten. Für ein Investment liegt darin ein hohes „Klumpenrisiko": Das gesamte Kapital und sämtliche Verbindlichkeiten stecken in einem einzelnen Objekt. 
• Um ein geeignetes Objekt zu finden, brauchen Sie eigene Sachkenntnis. Denn selbst ein eigener Berater – z. B ein Gutachter oder Architekt – nutzt Ihnen nichts, wenn Sie die Materie nicht wenigstens in Grundzügen verstehen.
• Besonders riskant sind vorab vermarktete Neubauprojekte: Die Liste möglicher Verzögerungen ist lang, und bevor der Bau nicht fertig ist, kann er auch keine Rendite erwirtschaften.
• Unterschätzen Sie nicht das Mieterrisiko: Mieter, die nicht zahlen, Betriebe, die insolvent werden, Geschäftsräume, die leer stehen – das alles kostet Nerven, Zeit ... und Rendite.
• Ob durch Alterung, Verschleiß oder steigende gesetzliche Anforderungen: Sanierung und Instandhaltung werden erfahrungsgemäß weit teurer, als Eigentümer erwarten.
• Auch Wertsteigerungen sind nicht für alle Zukunft und an jedem Standort sicher. Einmal wird sich die stärkste Nachfrage einpendeln. Auch lokale Veränderungen können der schicken Eigentumswohnung ihren Wert nehmen: Die ruhige Nebenstraße wird zur Durchgangsstraße. In der Nachbarschaft wachsen plötzlich Hochhäuser aus dem Boden. Der beschauliche Kiez wird zum hektischen Szeneviertel. 

Alles in allem ist der Kauf einer Immobilie eine Investition, die man sich leisten können muss und die sehr viel Kapital langfristig bindet. Wenn Sie jedoch einfach von den guten Aussichten der Branche profitieren wollen, ohne sich gleich ein ganzes Objekt ans Bein zu binden, gibt es auch einfachere Methoden, in Immobilien zu investieren.

Aus einer nicht selbst genutzten, als reine Kapitalanlage erworbenen Immobilie erhalten Sie zwei Arten von Einkünften: 

• die Miete als laufendes passives Einkommen 
• den Mehrerlös, der beim Wiederverkauf aus der Wertsteigerung entsteht

Steuervorteile verschafft eine Immobilie nur, wenn sie vermietet wird. Die Miete sollte dabei bei mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Andernfalls geht das Finanzamt von Liebhaberei aus und erkennt Werbungskosten nicht an. Stimmen dagegen die Voraussetzungen, können Vermieter:innen einiges an Kosten von der Steuer absetzen, wie 

• Immobilienanzeigen und sonstige Werbung
• Maklerprovision, Kosten für Anwälte und Steuerberatung
• Kreditzinsen 
• Grundsteuer
• Kosten für Anschaffung, Reparaturen, Renovierung und Sanierung
• Möblierung
• Verwaltungskosten wie Kontoführungsgebühren, Fahrt- und Bürokosten
• Mitgliedsbeiträge für den Vermieterverband
• Leerstandskosten

Einen gewissen Steuervorteil bieten auch nicht-materielle Immobilieninvestments: Wird die Anlage länger als zehn Jahre gehalten, entfällt die sogenannte Spekulationssteuer, also eine Einkommensteuer auf eventuelle Gewinne.

Eine weitere Form der staatlichen Unterstützung sind die verschiedenen Fördermodelle rund ums Bauen und Wohnen:

• Für selbst genutzte Häuser oder Eigentumswohnungen ist eine Riester-Förderung möglich.
• Wenn Sie ein Energiesparhaus bauen oder eine entsprechende Sanierung vornehmen wollen, können Sie über Ihre Hausbank bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau KfW besonders zinsgünstige Darlehen erhalten.
• Weitere Fördermittel besonders für den Einbau von Energiespar-Heizungen gibt es beim Bundeswirtschaftsministerium sowie über die Förderprogramme der Bundesländer – wobei hier leider nicht alle Länder in gleicher Form mitmachen.
  

Im Prinzip – Jein. Denn natürlich hängt die Antwort von einer ganzen Reihe Faktoren ab und kann niemals pauschal sein. Zuerst müssen Sie Klarheit gewinnen, welches Ziel Sie verfolgen:

       a)      und auch als Alterssitz behalten, so lange es eben geht?
       b)      aber im Alter dann verkaufen, um das Geld für altersgerechtes Wohnen, Reisen,  Hobbys und ganz allgemein einen sorglosen Ruhestand zu nutzen? 

In beiden Fällen kann sich ein rascher Kauf unter den heutigen Konditionen durchaus lohnen. Bei einer längeren Eigennutzung (a) sollten Sie jedoch besonders auf Lage und Infrastruktur achten: Die Eigentumswohnung oder das Häuschen mögen noch so viel Charme haben – wenn Einkaufsmöglichkeiten und Ärzte zu weit entfernt sind, lässt die Freude im Alter rasch nach.  

Auch steigen mit den Jahren die Instandhaltungskosten. Wenn dann die Rente nicht für notwendige Reparaturen reicht, könnten Sie schnell zu einem Verkauf mit Verlust gezwungen sein.  

Fall (b) ist an sich die risikoärmere Variante. Doch auch bei (b) tragen Sie das Standortrisiko: Verändert sich im Lauf der Jahre der Charakter der Umgebung, so müssen Sie beim Verkauf ebenfalls mit Verlusten rechnen.

       a)      und wollen sie bei nächstbester Gelegenheit mit Gewinn wieder abstoßen?
       b)      um die Miete als passives Einkommen und Altersvorsorge so lange wie möglich zu nutzen?

Für Fall (c) und (d) geeignet sind selbstverständlich nur vermietete bzw. vermietbare Objekte. Speziell bei (d) bedarf es besonders genauer Kalkulation und sorgfältiger Auswahl von Objekt und Mieter, um nachhaltig ein ausreichendes passives Einkommen zu erzielen. Eine einzelne Mieteinheit wird dies dennoch selten leisten können.    

In Fall (c) sind die Mieteinnahmen eher ein Zubrot und müssen wenig mehr leisten, als die Kosten zu decken. Eine entscheidende Rolle spielt hier der Standort: Topstädte wie Berlin, Hamburg, München oder Frankfurt am Main haben in den vergangenen Jahren eine rasante Preisentwicklung erlebt. Im Zusammenspiel mit den Folgen der Corona-Krise sind dort absehbar nur noch geringe Wertsteigerungen zu erwarten. Zunehmend attraktiv und mit besserer Wachstumsperspektive für private Anleger erweisen sich heute Groß- und Mittelstädte außerhalb der Ballungsgebiete wie Freiburg, Hannover, Dresden, Karlsruhe, Rostock oder Münster.

Außerdem sind die Punkte zu bedenken, die Sie in der Check-Box finden. Über allem steht das Problem der fehlenden Risikoverteilung: Wenn all Ihr Erspartes nur für eine einzige Immobilie reicht, wird jede Belastung sofort zur existenziellen Bedrohung.

Fragen Sie sich ehrlich: Sind die Risiken erträglich? Habe ich das nötige Wissen oder kann es mir anlesen, um sie zu überschauen und in Grenzen zu halten?