In Immobilien investieren

Gut angelegt mit Immobilien: Ihre Optionen im Überblick

20.04.2022 7 Minuten Lesezeit

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Thomas Henrich
hausInvest Ratgeber-Autor
Außenansicht der hausInvest Immobilie One Forty West in Frankfurt

Immobilien gehören nach Meinung der Expert:innen in jedes Portfolio. Finden Sie hier unter den vielen Möglichkeiten das passende Investment für sich.


Inhalt

In Immobilien zu investieren ist für jeden Geschmack und Geldbeutel möglich. Sie sind der klassische Sachwert schlechthin und werden nicht grundlos gern als „Betongold" bezeichnet. Was das Immobilien-Investment fast unwiderstehlich macht, ist nicht nur ihre Krisenfestigkeit. Immobilien sind auch die vielseitigsten Investmentobjekte, die der Anlagemarkt bietet. Eine erste Orientierung in der Vielzahl der Möglichkeiten möchte ich Ihnen mit den folgenden Informationen an die Hand geben.

Immobilien – Deutschlands Sachwert Nummer 1

Die beliebtesten Geldanlagen in Deutschland sind trotz niedriger Zinsen immer noch Sparbuch & Co. Danach aber folgen als Sachwert-Sieger zuerst die Immobilien – und das mit guten Gründen.

Dabei gilt besonders die Eigentums- oder Anlageimmobilie nach wie vor als solide, risikoarme und vor allem krisensichere Geldanlage. In vergangenen Jahren freuten sich Investoren vor allem über Wertsteigerungen. In den letzten Jahren dagegen zeigte sich ein anderer Wert fester „vier Wände": Der Immobilienbereich kam im Vergleich zu manch anderem Wirtschaftssektor im Großen und Ganzen recht glimpflich durch die Krise.




Die beliebtesten Geldanlagen in Deutschland sind trotz niedriger Zinsen immer noch Sparbuch & Co. Danach aber folgen als Sachwert-Sieger zuerst die Immobilien – und das mit guten Gründen.

Dabei gilt besonders die Eigentums- oder Anlageimmobilie nach wie vor als solide, risikoarme und vor allem krisensichere Geldanlage. In vergangenen Jahren freuten sich Investoren vor allem über Wertsteigerungen. In den letzten Jahren dagegen zeigte sich ein anderer Wert fester „vier Wände": Der Immobilienbereich kam im Vergleich zu manch anderem Wirtschaftssektor im Großen und Ganzen recht glimpflich durch die Krise.




Stärken des Immobilien-Investments

  • Immobilien haben eine eigene, innere Wertstabilität. Selbst in Krisenzeiten oder nach einem Leerstand ist ein Gebäude weiterhin vorhanden. Erst recht gilt dies für Grundstücke und ihre Lage.

  • Immobilienmärkte und der Bausektor sind kaum von globalen Verflechtungen und Krisen betroffen. Wertsteigerung wie Mieteinnahmen entstehen grundsätzlich vor Ort.

  • Reale Immobilien und direkte Immobilien-Investments werden nicht an der Börse gehandelt. Damit sind sie nicht von den Wertschwankungen und plötzlichen Kurseinbrüchen der Aktienmärkte betroffen.


Stabilisierung und Wachstumschancen: das Immobilien-Investment im Portfolio


Strukturelle Vorteile
Konjunkturelle Vorteile
  • Innerer Werterhalt
  • Keine globale Verflechtung oder Exportabhängigkeit
  • Keine starken Wertschwankungen – Realwerte und direkte Investitionen werden nicht an der Börse gehandelt
  • Weiter hoher Bedarf, starke Nachfrage
  • Nachhaltigkeit durch regulierende Bremsfaktoren (Kapazitätsgrenzen)
  • Klimaziele, energetische Sanierung
  • Digitalisierung / Smart Buildings
  • Innovative Nutzungsformen

 

Beim Stichwort Immobilien-Investment liegt der Kauf einer eigenen Immobilie oft am nächsten. In Immobilien investieren können Sie jedoch auf viele Weise und mit jedem Budget. So raten auch Finanzexpert:innen: Immobilien-Investments gehören in jedes Depot; empfohlen wird oft ein Immobilienanteil von 15 bis 20 Prozent.

Mit welchen Anlageformen kann ich in Immobilien investieren?

Im Hintergrund bleibt es immer dasselbe Prinzip: Sie investieren Ihr Kapital direkt oder indirekt in Mietshäuser, Gewerbeobjekte oder andere Baulichkeiten. 




In Immobilien investieren: Wie nahe dran bin ich mit meinem Geld?

  1. Anlageimmobilien 
    Sie kaufen eine tatsächliche Immobilie oder Anteile daran. Sie sind Eigentümer:in mit allen Rechten und Pflichten. 

  2. Direkt-Investitionen 
    Sie kaufen Wertpapiere, die unmittelbar Anteile an einem Immobilienobjekt oder Objektbestand repräsentieren. Diese Wertpapiere werden nicht an der Börse gehandelt und gelten als Form alternativer Anlagen. Beispiele sind Offene Immobilienfonds oder Crowdinvest-Projekte. 

  3. Börslich gehandelte Wertpapiere 
    Sie kaufen Aktien oder Anleihen von Unternehmen der Immobilienbranche, zum Beispiel von Wohnbau- und Vermietungsgesellschaften. Diese Wertpapiere repräsentieren eine Unternehmensbeteiligung und nur indirekt einen Immobilienbesitz. 

1. Die Anlageimmobilie: Ein Dach über dem Kopf

Die „richtige" Immobilie ist der Traum vieler Anleger:innen, auch wenn es nicht um eine eigene Nutzung geht. Eigentümer können mit dem passiven Einkommen aus der Vermietung rechnen. Zudem steigen in den meisten Lagen Häuser und Wohnungen weiter an Wert, wenn auch momentan etwas langsamer als in den Jahren zuvor. Ferner besteht unabhängig von allen Krisen in Deutschland immer noch ein riesiger Bedarf, so dass ein Wiederverkauf gute Aussichten hat.

Ein Immobilienkauf erscheint also auch heute als aussichtsreich ... sofern Sie sich einige wesentliche Punkte klar machen. Wichtig ist zunächst, ob Sie eher auf eine dauerhafte Vermietung, eine mögliche, spätere Eigennutzung oder auf Wertsteigerung setzen. Während Sie bei den ersten beiden Varianten Ihr Kapital von vornherein dauerhaft binden, wollen Sie im letzten Fall irgendwann in absehbarer Zeit „Kasse machen". Das ist aber leichter gesagt als getan:

  • Zunächst gilt ohnehin, dass bei einem Verkauf nach weniger als zehn Jahren die sogenannte Spekulationssteuer anfällt – die Sie vermutlich vermeiden wollen.
  • Die Preisentwicklung hat sich schon vor Corona verlangsamt. Gründe dafür sind vielfältig: So arbeitet zum Beispiel die Bauwirtschaft seit einigen Jahren an ihrer Kapazitätsgrenze, d.h. das Marktwachstum wird bei weiter bestehendem, hohem Bedarf durch natürliche Faktoren gebremst.
  • Zur Abschätzung der Wertentwicklung gehört auch eine detaillierte Kenntnis der Verhältnisse am Standort inklusive Entwicklungsplänen, sozialen Verhältnissen etc. Für Orte, die Sie sehr gut kennen, mag das ok sein. Um in fremden Städten oder Regionen zu investieren, sind Sie aber auf Berater:innen oder Makler:innen angewiesen – und werden dennoch eigene Recherchen benötigen, um die Informationen und Empfehlungen auch einordnen zu können. Wenn Sie diesen Aufwand dann in eigenen Stundenlohn umrechnen, kann der Kauf rasch noch einmal ein merkliches Stück teurer werden.

Worauf achten beim Kauf einer Anlageimmobilie?

Wenn also Ihre grundsätzlichen Ziele passen, ist der Kauf durchaus eine Möglichkeit. Günstige Kredite, ein weiterhin hoher Bedarf sowie der grundsätzliche Bestandserhalt – Immobilien und vor allem Grundstücke können sich nicht in Luft auflösen – sprechen für diese Form der Geldanlage. 

Unter dem Aspekt einer ausgewogenen Portfolio-Zusammensetzung und Risikoverteilung kommen Real-Immobilien leider nicht so gut weg:

  • Zunächst besteht das sogenannte Klumpenrisiko: Wer sich nicht zwei, besser noch drei oder mehr Mietobjekte leisten kann, hat keinen Spielraum, wenn am Objekt oder mit dem Mieter Probleme auftreten.
  • Bei realem Eigentum entstehen im Alltag Kosten, die an den Eigentümer:innen hängen bleiben – von nicht umlegbaren Nebenkosten bis zu Rücklagen für Instandhaltung und Mietausfälle
  • Die sogenannte Spekulationssteuer entfällt erst nach mindestens zehn Jahren. So lange bleibt Ihr Geld auf jeden Fall gebunden.

Dazu kommen Faktoren, die ich als „persönlichen Aufwand" zusammenfassen würde. Das beginnt mit der Suche nach einem geeigneten Objekt – möglicherweise in einer fremden Stadt. Ebenso sollten der oder die Mieter sorgfältig ausgewählt werden. Und es tut keiner Mietsache gut, wenn Sie nicht wenigstens ab und zu einen Blick darauf werfen ... oder jemanden bezahlen, das für Sie zu tun.

All das muss kein Hinderungsgrund sein. Es gibt Menschen, die sind mit Leib und Seele Vermieter:in. Sie genießen es, sich um ihr Eigentum zu kümmern, und freuen sich über den sozialen Effekt, netten Menschen ein Dach über dem Kopf verschafft zu haben.

Reale Immobilien als Kapitalanlage in einem gut gemischten Portfolio eignen sich dennoch nur selten. Wer mit geringem Eigenkapital ein gemischtes Portfolio zusammensetzen und dabei auch an der Rendite aus Real-Eigentum partizipieren möchte, hat im Prinzip nur zwei Möglichkeiten: eine dauerhafte Beteiligung an einem größeren Mietobjekt oder die Mitgliedschaft in einer Genossenschaft


Diversifikation bitte - auch beim Immobilien-Investment!

Bevor Sie nun spontan einfach zu dem greifen, was Ihnen der Nachbar am Gartenzaun empfohlen hat, möchte ich Ihnen verraten, was gewissermaßen als Motto über der Eingangstür für erfolgreiches Investieren steht: Klug verteilt ist halb entschieden.

Denn es ist eine sonderbare Eigenschaft unseres Geldes: Es kann sich vermehren, doch wo das geschieht, ist immer ein Risiko dabei. Die einfachste – und wirksamste – Methode, Ihr Risiko zu senken, ist die Verteilung, in der Finanzwelt „Diversifikation" genannt. Grundsätzlich gibt es dafür zwei Ansätze, die Sie übrigens auch miteinander verbinden können: Einzelne Fonds und ein – gut gemischtes – Portfolio.

Fonds
Mit Fonds kaufen Sie von vornherein Kapitalanlagen, die auf mehr als eine Renditequelle setzen. So investieren z. B. Aktienfonds in mehrere Unternehmen. Offene Immobilienfonds setzen oft auf Erträge aus einer Vielzahl einzelner Wohn- und Gewerbeimmobilien. 

Portfolio
Das Portfolio ist zunächst einfach der Fachbegriff für die Sammlung aller Geldanlagen; manchmal wird dafür auch der Begriff „Depot" verwendet. Gleichzeitig deutet „Portfolio" an, dass darin unterschiedliche Anlagen und auch Anlageformen versammelt sind – um eben eine möglichst gute Risikoverteilung zu erzielen. 

2. Alternative Immobilien-Investments

Als alternative Anlagen bezeichnet man Wertpapiere, die üblicherweise nicht an der Börse gehandelt werden. Für Sie als Privatanleger:innen ist damit ein attraktiver Vorteil verbunden: Solche Anlagen sind nicht von dem Auf und Ab an der Börse betroffen – der Wert schwankt selten, und wenn, dann nur schwach.

Leicht irritierend wirkt dabei für Investment-Einsteiger:innen oft der Begriff der Immobilienfonds: Da gibt es Offene" und Geschlossene", und beide haben bis auf den Namen wenige Gemeinsamkeiten. An dieser Stelle sollten Sie sich aber zunächst nur merken, dass Offene wie Geschlossene Immobilienfonds und auch das Crowdinvesting direkt in Immobilien investieren und nicht in Unternehmensanteile, die an der Börse gehandelt werden.


Offene Immbolienfonds - transparent und risikoarm

Offene Immobilienfonds investieren das Geld der Anleger:innen in einen – mehr oder weniger großen – Bestand aus Immobilien. Wichtige Qualitätsmerkmale sind dabei die Vielfalt der Nutzungsarten, eine gute geografische Verteilung sowie die Qualität und das Vermietungspotenzial der einzelnen Standorte. Je besser der Immobilienbestand in all diesen Punkten aufgestellt ist, umso sicherer ist der Offene Immobilienfonds und umso besser sind die Chancen auf Rendite.

Ganz allgemein gelten Offene Immobilienfonds als die wohl komfortabelste und risikoärmste Form eines Immobilien-Investments. Anleger:innen dürfen mit einer jährlichen Rendite von ca. 2 bis 2,5 Prozent rechnen. Ein weiterer Vorteil der Offene Immobilienfonds sind die niedrigen Einstiegssummen: Anteilscheine sind bereits für Normalverdiener:innen erreichbar; daneben sind auch Sparpläne möglich. So ist ein Start in dieses Immobilien-Investment bei manchen Anbietern schon ab 10 € möglich – eine Grenze nach oben gibt es nicht.


Offene Immobilienfonds sind bei Anleger:innen weit verbreitet, ermöglicht Ihre Stabilität nicht zuletzt guten Gewissens auch in riskantere Anlagen zu investieren. Erfahren Sie hier mehr über das „Must-Have“ unter den Immobilien-Investments.

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Auch die kurzen, gesetzlichen Fristen kommen privaten Anleger:innen entgegen: Gehalten werden muss ein Offener Immobilienfonds mindestens 24 Monate, die Kündigungsfrist beträgt 12 Monate.

Ein weiterer Vorteil ist, dass Sie sich als Investor:in nicht um die Vermarktung, Instandhaltung und Vermietung der Objekte kümmern müssen. Das übernehmen Profis für Sie. Dennoch können Sie sich mit einem Offenen Immobilienfonds als "Miteigentümer:in" eines Shopping-Centers in London, eines Wohnturms in Frankfurt oder eines Hotels in New York fühlen.


Anlegerprofil für Offene Immobilienfonds

Erfahrung kein spezielles Immobilien- oder Finanz-Know-how erforderlich
Engagement keines – die Anlage wird vom Fondsmanagement verwaltet, die sich auch um Vermarktung, Mieter:innen, Instandhaltung etc. kümmern
Kapital / Liquidität
niedriger Einstieg oder Sparplan möglich
Risikobereitschaft
gering
Anlagehorizont 2 Jahre Mindesthaltedauer
Belastbarkeit
kaum benötigt: Renditen von 2 bis 2,5 Prozent stehen geringen Wertschwankungen gegenüber. Es besteht kein Haftungsrisiko sowie gesetzlicher Schutz durch das Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB).

Geschlossene Immobilienfonds - verlockend und eindrucksvoll

Geschlossene Immobilienfonds haben mit den Offenen wenig mehr als den Namen gemeinsam: Als Anleger:innen erwerben Sie formal eine unternehmerische Beteiligung an einer Zweckgesellschaft, die in einzelne Immobilien investiert. Dies können bekannte Objekte sein, aber auch Blindpools, bei denen nur noch der Ruf der Investmentgesellschaft vorab eine Orientierung bietet.

Verlockend sind Geschlossene Immobilienfonds vor allem durch ihre Renditechancen, die in der heutigen Zeit von Nullzins und schwächelnden Aktien mit durchschnittlich 3,5 bis 4 Prozent schon märchenhaft wirken. Auch die endlos scheinende Zwangsverpflichtung ist passé: Man findet heute bereits Geschlossene Immobilienfonds mit drei bis fünf Jahren Laufzeit. Auf der anderen Seite ist mit einem Geschlossene Immobilienfonds das volle unternehmerische Risiko verbunden:  

  • Zur Auswahl aussichtsreicher Geschlossener Immobilienfonds brauchen Sie ein tiefergehendes Know-how rund ums Finanz- und Immobilienwesen. 
  • Den Einstieg gibt es nicht zum Schnäppchenpreis: Die Mindesteinlage für Geschlossene Immobilienfonds liegt häufig bei ca. 10.000 €, die Kosten betragen meist 15 bis 20 Prozent des Anlagebetrags.
  • Gerät der Geschlossene Immobilienfonds in Schieflage, weil z.B. Flächen nicht neu vermietet werden können, haften Sie als Anteilseigner:in möglicherweise mit der vollen Anlagesumme (jedoch nicht darüber hinaus). 

Anlegerprofil für Geschlossene Immobilienfonds

Erfahrung hoch – sowohl die Finanzierungsgesellschaft als auch der Fonds bzw. die Objekte wollen sorgfältig ausgewählt werden
Engagement hoch – neben der Objektauswahl können auch Gesellschafterrechte ausgeübt werden (Stimmrecht, Kontrollrechte)
Kapital / Liquidität
hoch – Einstieg oft erst ab 10.000 € möglich, zusätzlich hohe Kosten von bis zu 25 Prozent der Einlage
Risikobereitschaft
mittel bis hoch – Sie haften bei Verlusten; ferner sind Gewinne von Fertigstellung, Vermietung etc. eines oder weniger Objekte abhängig
Anlagehorizont vereinzelt ab 3 Jahre, meist aber 10 Jahre und mehr – bei fester Bindung des eingesetzten Kapitals
Belastbarkeit
hoch: teilweise zweistellige Renditeerwartungen stehen einer langen Liquiditätsbindung und hohen Risiken gegenüber

Crowdinvesting - jung und flexibel

Die Idee des Crowdinvesting ist noch sehr jung. Bei dieser Form der Anlage investieren viele Privatleute – die Crowd" – kleinere Beträge zur Realisierung eines bestimmten Immobilienobjektes. Sollten Sie sich hierzu entscheiden, verleihen Sie also technisch gesehen Ihr Geld an jemanden den Bauträger - der damit eine Immobilie baut, um sie dann gewinnbringend wieder zu verkaufen.

 

Sollte der Bauträger allerdings zahlungsunfähig werden, kommt es darauf an, an welcher Stelle der Reihe der Gläubiger Sie stehen. Häufig wird beim Crowdinvesting in ein Nachrangdarlehen investiert, das im Insolvenzfall erst nach anderen Darlehen oder z. B. Handwerkerforderungen bedient wird. Mit diesem Risiko dass dann nichts mehr da ist, wenn Sie dran" sind bezahlen Sie die häufig recht hohen Zinsen. Die bekommen Sie, wenn alles gut läuft. Crowdinvesting ist wie eine Wette darauf zu betrachten, ob der Bauträger ordentlich geplant hat und wirtschaftet, und ob die Immobilie hält, was sie versprochen hat.

  

Die Laufzeiten beim Crowdinvesting sind meist nur kurz. Anders als bei einem Offenen Immobilienfonds legen Sie Ihr Geld hier nur für ein Projekt an – der Form nach z. B. als Geber:in an einem festverzinslichen Darlehen zur Projektfinanzierung oder als stille Teilhabe. In manchen Punkten ähnelt Crowdinvesting allerdings einem Geschlossenen Immobilienfonds: Es bleibt eine Herausforderung, das richtige Objekt zu finden. Sie tragen die Risiken von Planungsfehlern und Verzögerungen in der Fertigstellung. Schließlich bietet ein einzelnes Objekt noch keine Risikostreuung.

Offene Immobilienfonds oder Crowdinvesting: Wann empfiehlt sich welche Form? Hier finden Sie den Direktvergleich. 

 
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Anlegerprofil für Crowdinvesting in Immobilienprojekte

Erfahrung nicht unbedingt notwendig, jedoch für die Projektauswahl ratsam 
Engagement gering – Objekte werden über Online-Plattformen angeboten; wer sicher gehen will, sollte sich dennoch vor Ort über Lage und sonstige Gegebenheiten informieren; kein Verwaltungsaufwand 
Kapital / Liquidität
niedriger Einstieg möglich – gesetzliche Obergrenze 10.000 € 
Risikobereitschaft
mittel bis hoch bei Einzelinvestment; das Risiko kann aber durch die geringen Mindestsummen auf mehrere Projekte verteilt werden 
Anlagehorizont ab 1 Jahr 
Belastbarkeit
mittel bis hoch: bei bis zu 7,5 Prozent Zinsen kommen Wertschwankungen nicht vor, doch es sind Verzögerungen in der Fertigstellung möglich; falls das Investment als Nachrangdarlehen angelegt ist oder das Projekt insgesamt scheitert, ist ein Totalverlust möglich 

3. Aktien, Anleihen, ETFs, REITs: Börsengehandelte Immobilien-Investments

Mit Wertpapieren dieser Art investieren Sie nicht in Immobilien, sondern in Unternehmen, die in Immobilien investieren – will sagen: Dies ist ein eigenes Marktsegment und teilweise völlig anders einzustufen als die vorgenannten Immobilien-Investments.

  • Immobilienaktien sind Anteile an Bauentwicklungs- und Vermietungsgesellschaften wie der Deutsche Wohnen oder Vonovia.  
  • Immobilien-ETFs (exchange traded funds) sind Indexfonds für Indizes, die sich speziell auf Immobilienaktien konzentrieren.
  • REITs (real estate investment trusts) sind Aktiengesellschaften, die Gewinne aus der Vermietung und Verpachtung eigener Immobilien und Grundstücke, aus Zinsen sowie aus der Veräußerung von Immobilien erzielen.
  • Immobilien-Anleihen (auch „Hypothekenanleihen") sind Schuldverschreibungen. Wenn es sich dabei um Nachranganleihen handelt, können Sie bei einer Insolvenz als nachrangige/r Gläubiger:in leicht leer ausgehen.

Ein Vorteil dieser Form, in Immobilien zu investieren, liegt im freien Handel: Werte dieser Art können jederzeit abgestoßen oder zugekauft werden. Das Marktsegment hat jüngst durch die Corona-Krise einen Dämpfer erhalten – doch bei weitem nicht so stark wie andere Bereiche. Grundsätzlich besteht aber weiter ein hoher Bedarf. Zusätzlich geben die weltweiten Bemühungen um CO2-Reduzierung und die Perspektiven digitalisierter Smart Buildings dem Segment Auftrieb.  

Dennoch sind börsenabhängige Anlagen nie sicher und können von heute auf morgen massiven Schwankungen unterliegen. Die Wertentwicklung wird zum einen von den Immobilienpreisen beeinflusst, zum anderen von der Geschäftstüchtigkeit der emittierenden Unternehmen. In Deutschland sind dies z. B. Deutsche Wohnen, Vonovia oder LEG Immobilien. Hier ist wie bei jedem Investment an der Börse Erfahrung gefragt. Ein etwas geringeres Risiko durch bessere Streuung bieten Immobilien-ETFs (Exchange Traded Funds), die spezielle Immobilien-Aktienindizes nachbilden.

Eine Untergruppe von Immobilien-Aktien sind REITs: Real Estate Investment Trusts. Statt eines Einzelwertes kann man hier über mehrere Werte streuen. REITs sind in der Regel börsennotiert und besitzen steuerliche Privilegien: Sie sind von der Körperschaftssteuer und der Gewerbesteuer befreit, wenn die Erträge zu mindestens 90 Prozent ausgeschüttet und mindestens 75 Prozent der Einkünfte aus Immobilien erzielt werden. Die Ausschüttungen müssen dann vom Anteilseigner versteuert werden. Die Investition kann zu einer höheren Rendite führen. Es gelten jedoch die für Aktienmärkte typischen Einflussfaktoren.

Einige Unternehmen aus diesem Segment geben auch Immobilien-Anleihen heraus; eine andere Bezeichnung ist „Hypothekenanleihe". Sie sind eine Art Schuldverschreibung. Im Falle einer Insolvenz werden jedoch zuerst die Forderungen außenstehende:r Gläubiger:in erstattet. Daher sind diese Anleihen recht riskant und eignen sich kaum für Privatanleger:innen.

Anlegerprofil für börsengehandelte Immobilien-Investments


Erfahrung mittel – vor allem bei Einzeltiteln ist eine sorgfältige Auswahl zu empfehlen
Engagement gering – empfehlenswert ist nur eine regelmäßige Kursbeobachtung
Kapital / Liquidität
niedrig bis mittel – für Aktienanlagen empfiehlt sich ein Einstieg ab ca. 1.000 €, um bei mittlerer Rendite die Kosten zu übertreffen
Risikobereitschaft
mittel bis hoch – börsentypisch hohe Verluste können vor allem durch Panikverkauf oder plötzlichen Liquiditätsbedarf auftreten
Anlagehorizont kurzfristig möglich – längere Haltezeiten sollten Sie aber vor allem für Phasen starker Wertschwankungen einplanen
Belastbarkeit
hoch: spekulativ werden bis zu 10 Prozent Rendite erzielt, entsprechend ist aber mit starken bis extremen Wertschwankungen zu rechnen; ETFs bieten einen gewissen Schutz durch Diversifikation

Die 7 Risikoklassen der Geldanlage

Die Grafik zeigt die genannten Finanzprodukte und ihre Risikoklassen. In den Risikoklassen steht Stufe 1 für "Sicherheit", Stufe 7 hingegen für "extrem spekulativ".


Die Grafik zeigt die Risikoklassen von Investmentprodukten von 1-7 und hat Risikoklasse 2 markiert, da dies die Risikoklasse von hausInvest ist

Wie finden Sie die passende Anlage?

Geld anlegen will gelernt sein. Egal wo und wie – etwas Wissen gehört dazu. Ein bisschen davon habe ich Ihnen in diesem Artikel aufgeschrieben. Wenn Sie nun über die nächsten Schritte nachdenken, sollten Sie zunächst 3 Faustregeln beachten:

3 Faustregeln für die Geldanlage

  1. Unwissen ist das größte Risiko.  
    Informieren Sie sich so gründlich, wie Sie können, über die Geldanlagen und Branchen, die Sie interessieren, sowie das gesamte Drumherum, z. B. wie die Börse oder der außerbörsliche Handel arbeiten.
  2. Selbsterkenntnis ist oberstes Gebot.
    Prüfen Sie sich und Ihre Möglichkeiten genau: Welche Ziele haben Sie – und welche können Sie erreichen? Auf wieviel Geld können Sie wie lange verzichten? Wieviel Stress halten Sie aus, wenn die Werte in den Keller rauschen?
  3. Mehr Körbe sind ein guter Anfang.
    Eine gute Verteilung ist der erste und einfachste Schutz vor allzu großen Risiken. Wer nicht alle Eier in einen Korb legt, wird kaum je einen Totalverlust erleben. Das gilt für die einzelne Anlage ebenso wie für Ihr Gesamtkapital.

Welche Form der Immobilieninvestition ist aber nun die passende für Sie? Diese Frage können Sie letztlich nur selbst beantworten. Die wichtigsten Ausgangspunkte sind:

  • Ihr zeitlicher Horizont, d.h. wie lange kann und soll Ihr Kapital investiert bleiben?
  • Ihr Budget, d.h. für welche Investmentformen reicht es zumindest für eine Verteilung auf zwei oder drei „Körbe" – gleicher oder auch unterschiedlicher Art?
  • Ihre Risikobereitschaft: Werden Sie in ungünstigen oder auch nur unklaren Situationen schnell nervös? Oder schlafen Sie auch noch ruhig, wenn der Wert Ihrer Anlage für einige Zeit auf Talfahrt geht?

Je nachdem, für welche Art Immobilien-Investment Ihr Herz schlägt, sind daneben auch die Eigenheiten der einzelnen Formen zu beachten:

  • Ein Offener Immobilienfonds stellt wahrscheinlich die komfortabelste Form der Investition in Immobilien dar. Zur Auswahl empfiehlt sich ein Blick ins Scope Rating für diese Anlageform. Berücksichtigen sollten Sie auch, dass es eine gesetzlich vorgeschriebene Mindesthaltedauer für Ihr Investment von zwei Jahren und eine Kündigungsfrist von 12 Monaten gibt – kleine Hindernisse, die aber letztlich dem Schutz vor spekulativem Missbrauch dienen.
  • Für den Kauf einer Anlageimmobilie wie für Geschlossene Immobilienfonds und Crowdinvesting brauchen Sie ein Mindestmaß an Sachwissen zu Immobilien, Bau und Infrastruktur. Selbst wenn Sie eine:n Fachmann/Fachfrau als Berater:in engagieren, müssen sie ihn verstehen und seine Ratschläge einordnen können.
  • Wollen Sie sich als Vermieter:in betätigen? Dazu gehört neben Kenntnissen von Mietrecht bis Haustechnik auch eine gehörige Portion Menschenkenntnis.
  • Reizen Sie Investments mit hohem Risiko, und Sie denken, dass Sie das auch ertragen? Dann sollten Sie dennoch nur freie Mittel dafür einsetzen, in Fachkreisen auch „Spielgeld" genannt. Notgroschen und andere verplante Rücklagen eignen sich dazu nicht.


Wie immer Sie sich entscheiden: Fallstricke gibt es überall. Viele lassen sich jedoch auch leicht vermeiden. Ein paar der häufigsten aus meiner Praxis habe ich hier für Sie gesammelt:

Beliebte Fehler und wie Sie sie vermeiden

Hauskauf als Kapitalanlage: Emotionen und vergessene Kosten

Gerade beim Haus- bzw. Wohnungskauf als Kapitalanlage lassen sich viele von Emotionen statt von wichtigen Daten, Zahlen und Fakten leiten. Jedoch sollten Sie sich unbedingt bewusst machen, dass es sich bei dieser Anschaffung nicht um eine Wohnimmobilie bzw. Eigentumswohnung handelt. Sie dient dazu, Geld zu verdienen. Ein schöner Kamin ist nicht so wichtig wie Lage, Instandhaltungskosten und Wirtschaftlichkeit des Objekts.

Seien Sie auch vorsichtig, was die durch die Makler:innen in Aussicht gestellte Rendite der Immobilie angeht. Bei diesen Zahlen für die künftige Miete bzw. Mieteinnahmen sind Ihre Zinsen für den Kredit, Ihre Nebenkosten etc. nicht mit eingerechnet. Diese drücken natürlich die Rendite.

Achten Sie bei der Finanzierung auf die richtige Variante. Häufig bieten die Banken für Investitionen die gleichen Konditionen wie beim Erwerb eines Eigenheims. Informieren Sie sich vorher über Tilgung, Zinsfestschreibung etc. und, wo man Ihnen die meiste Flexibilität bietet.

Immobilienfonds: Zu wenig Recherche

Berücksichtigen Sie, dass es einen großen Unterschied macht, ob Sie in Offene oder Geschlossene Immobilienfonds investieren und, ob die jeweilige Anlageform zu Ihnen passt.

Mein Tipp an Sie ist, auf Diversifikation zu setzen, also auf Offene Immobilienfonds mit einem breit gestreuten Portfolio mit hochwertigen Objekten und einem Rating im A-Bereich – bewertet durch eine renommierte Agentur wie bspw. Scope. Hierbei können Sie wenig falsch machen und geben die Verwaltung, Vermarktung und Instandhaltung der diversen Objekte in die Hände von Expert:innen. Dennoch erhalten Sie Anteile an besonderen Objekten.


Crowdinvesting: Zu hohe Beträge

Beim Immobilien-Crowdinvesting sollten Sie auf Aspekte achten wie den Standort und die Entwicklungsphase der Objekte, den/die Projektentwickler:in sowie Eigen- und Fremdkapitalanteile. Die wichtigste Rolle spielt aber wahrscheinlich die Transparenz. Zudem nutzen viele Anleger:innen Crowdinvesting vor allem zur eigenen Portfolio-Beimischung. Sprich, häufig macht es Sinn, in Crowdinvesting nur als ein Teil eines Anlagemixes zu investieren und das Anlagekapital aufzusplitten.

Immobilien-ETFs und Co.: Anlegen trotz Unwissen

Im Bereich dieser besonders riskanten Investments gilt in verstärktem Maße, was ich bereits mit den Faustregeln gesagt habe: Unwissen ist das größte Risiko. Wenn Sie entschlossen sind, hier Ihr Geld anzulegen, sollten Sie sich möglichst viel Wissen verschaffen – am besten immer aus mehreren Quellen. Das gilt auch, wenn Sie Berater:innen fragen. Ferner sollten bei der Mischung Ihrer Anlagen, dem sogenannten Portfolio, niemals einzelne Titel dieser Kategorie einen zu großen Anteil erreichen.

Fazit: Die Frage ist weniger ob, sondern welches Immobilien-Investment

So viel dürfte klar sein: Wenn Sie Wert auf ein ausgewogenes Portfolio legen, sind geeignete Immobilien-Investments auf jeden Fall ein guter Start. 

  • Offene Immobilienfonds bieten eine solide Risikoabsicherung bei stetiger Wertentwicklung.
  • Crowdinvesting ist ein kostengünstiger Direkteinstieg ins Thema Einzelimmobilien; das höhere Risiko wird hier durch überschaubare Einzelinvestment und eine Verteilung auf mehrere Projekte aufgefangen
  • Genossenschaftsanteile und die verbundenen Mitspracherechte können ein „Vorgefühl" von Verantwortung für reales Eigentum vermitteln.

Für den Anfang bzw. als nächsten Schritt sollten Sie für sich vor allem die Grundfragen klären, die ich oben genannt habe (Zeithorizont, Budget, Risikobereitschaft) und danach vor allem, welche Kategorie es sein soll: die Anlageimmobilie, die auf Grund des Finanzbedarfs alles andere wahrscheinlich ausschließt? Oder doch eine gut verteilte Mischung einzelner Investments? 

Wie auch immer Sie sich entscheiden – ich wünsche Ihnen viel Erfolg!

Über den Autor

Porträtbild von hausInvest Ratgeberautor Thomas Henrich
Thomas Henrich
hausInvest Ratgeber-Autor
Im Netz kursieren manchmal schwer verdauliche Definitionen aus unterschiedlichen Quellen. Grundlegendes Fachwissen, einfach und kompakt erklärt, ist hingegen selten anzutreffen. Mit meinen Beiträgen möchte ich Ihnen zunächst das Basiswissen vermitteln und Sie im Anschluss dazu einladen, gemeinsam darauf aufzubauen. Dabei bediene ich mich vieler anschaulicher Beispiele aus meiner über 20-jährigen Erfahrung im Commerzbank Konzern und erkläre komplexe Sachverhalte mithilfe von Grafiken und Vergleichen.

Mein Wunsch ist es, Sie mit profundem Wissen auszustatten. Das Thema „Finanzielle Allgemeinbildung“ ist seit vielen Jahren etwas, wofür ich mich tatkräftig engagiere. Das Ziel ist es, dass Sie am Ende eigenständig die richtige finanzielle Entscheidung für Ihr Leben treffen können.

Ich wünsche Ihnen viel Freude beim Lesen!