Fondsinformation Juli 2023 Marktausblick

Angesichts der anhaltend hohen Inflation und der Möglichkeit von weiter steigenden Zinsen bleibt die Unsicherheit am Immobilienmarkt aktuell bestehen. Dennoch kann hausInvest im Geschäftsjahr 2022/2023 überzeugen: mit einer auf 2,7 % p.a.¹ gestiegenen Rendite (zum 31. Mai 2023 stieg sie noch einmal auf 3,1 % p.a.¹, einem auf 17,5 Milliarden Euro gewachsenen Fondsvermögen und einer im Verlauf des Geschäftsjahres auf 94,8 % verbesserten Vermietungsquote.

Die Diversifikation über 156 Immobilien, 18 Länder und 14 Nutzungsarten hat sich erneut bewährt. Dank hoher Objektqualität und intelligenter Nutzungskonzepte konnten auch im aktuellen Marktumfeld wichtige Vermietungserfolge erzielt werden. Zudem ist der Wiedereinstieg in die Nutzungsart Logistik gelungen. 

Offene Immobilienfonds sind derzeit mit einer ganzen Reihe von Herausforderungen konfrontiert. Zwar sollte die Inflationsrate aufgrund der sich stabilisierenden Energiepreise fallen, doch die Kerninflation wird nach Einschätzung der Volkswirte der Commerzbank über einen längeren Zeitraum vergleichsweise hoch bleiben²,  was mittelfristig ein anhaltend hohes Zinsumfeld begünstigt, wie es sich bei den jüngsten Zinsentscheidungen der Notenbanken im Juni bestätigte.

Auch wenn die Federal Reserve auf eine weitere Erhöhung verzichtete, um die Pause für die genaue Beobachtung der makroökonomischen Kennzahlen zu nutzen, machte sie deutlich, am Zwei-Prozent-Ziel für die Inflationsrate festhalten zu wollen.³ Es ist dementsprechend davon auszugehen, dass im Jahresverlauf weitere kleine Zinsschritte folgen könnten. Die Europäische Zentralbank erhöhte den Zins indes um 25 Basispunkte auf 4,0 % für Hauptrefinanzierungsgeschäfte. Auch vermeldete sie, das Zwei-Prozent-Ziel halten zu wollen.⁴ 

Folglich gibt es wenige Anzeichen für eine kurzfristige Entspannung an den Märkten. Dies könnte bedeuten, dass sich der aktuell vorhandene, zähe Preisfindungsprozess fortsetzen und das Transaktionsgeschehen weiter verhalten bleiben könnte. In dieser Phase mit steigenden Zinsen und anhaltender Inflation zahlt sich das vorausschauende Finanzierungs- und Liquiditätsmanagement von hausInvest aus. Ziel des Fondsmanagements ist es, die Waage zwischen Liquiditätsverzinsung einerseits und Darlehensverzinsung andererseits so auszubalancieren, dass Anleger möglichst direkt von den Erträgen profitieren können. Deshalb gilt es, Abhängigkeiten von Zinsänderungen sowohl nach oben als auch nach unten zu reduzieren. Insgesamt überwiegen die positiven Auswirkungen der höheren Liquiditätsverzinsung gegenüber der Kreditverzinsung.

Die Resilienz des Fonds lässt sich auch an den Zahlen aus dem hausInvest-Geschäftsjahr 2022/2023 ablesen. Neben der genannten Rendite von 2,7 %¹  und dem auf über 17,5 Milliarden Euro gewachsenen Fondsvermögen ist es vor allem die auf 94,8 % gestiegene Vermietungsquote, die überzeugt. Sie ist das Ergebnis einer Vielzahl an Maßnahmen zur Optimierung unserer Bestandsimmobilien, die hausInvest-Objekte zu zeitgemäßen und nachgefragten Flächen macht.

Ihre Bandbreite reicht von der softwaregestützten Senkung von Energieverbräuchen über bedarfsgerechte Repositionierungen bis hin zu Ankäufen, bei denen Nachhaltigkeitsaspekte im Fokus stehen. hausInvest stellt sich der Frage nach der energieeffizienten Nutzung von Bestandsimmobilien und dem Bedarf an nachhaltigen Immobilien im Allgemeinen. Energieeffiziente Immobilien bieten hausInvest-Anlegern eine langfristige Perspektive, bei der Energiewende mitzuwirken.

Besondere Aufmerksamkeit verdient derzeit die Nutzungsart Büro, die mit einer Gewichtung von 41,7 % im hausInvest vertreten ist. Wie aus einer Studie der EZB hervorgeht, möchte rund ein Drittel der Beschäftigten mehr von zu Hause aus arbeiten – in Europa ebenso wie in den USA.⁵ Dennoch sind die Spitzenmieten für Büros europaweit in den letzten zwölf Monaten um durchschnittlich 6,3 % gestiegen⁶,  allerdings auch die Leerstandsquoten von durchschnittlich 7,1 % auf 7,6 % – jedoch durchweg zulasten zweitklassiger Standorte.⁶  

Die unverändert hohe Nachfrage nach Top-Flächen bestätigt auch das Institut der deutschen Wirtschaft (IW Köln). Tatsächlich steigen die Anforderungen an Lage, Fläche pro Schreibtisch, Areale zur Interaktion, technische Gebäudeausstattung und digitale Infrastruktur.⁷  
Dies bestätigt das hausInvest-Fondsmanagement in seiner Wahl für überwiegend gute bis sehr gute Lagen der Objekte, seiner Core-Strategie wie auch in der verstärkten Fokussierung auf flexible Flächen. So finden selbst Mieter mit geringem Raumbedarf ein passgenaues Angebot. Anpassungsfähig ist hausInvest auch hinsichtlich der Mietdauer. Das versierte Vermietungsmanagement erlaubt es, die gesamte Bandbreite von kurzen bis langen Laufzeiten anbieten zu können. 

Der Einzelhandel befindet sich im Umbruch. Der Wettbewerb mit dem Onlinehandel bleibt eine Herausforderung, hinzu kommt ein möglicher Kaufkraftverlust durch die Inflation. Jedoch gibt es Segmente, die von der veränderten Situation profitieren. Stabilitätsanker bleiben laut Savills der Lebensmitteleinzelhandel und andere Nahversorger. Zu den gefragten Objekttypen zählen Fachmarktzentren, Quartiere, gemischt genutzte Immobilien und 1-a-Lagen in Regionalzentren.⁸ Während Großflächen an Beliebtheit verlieren, sind kleinteilige Ladenlokale, die Platz für zeitgemäße, spezialisierte Sortimente und Beratung bieten, begehrt.

Die Bedeutung flexibler Flächen für den Einzelhandel hat das Fondsmanagement bereits frühzeitig erkannt. So wird aktuell das Shopping-Center „Forum City Mülheim“ neu positioniert. Im „Forum Medikum“ werden dort auf einer Etage Gesundheits-, therapeutische und Pflegedienstleistungen zur Verfügung stehen und den bestehenden Nahversorgungs-Einzelhandel bzw. Gastronomie ergänzen. Somit werden dort künftig unterschiedliche Lebensbereiche, die bislang getrennt waren, an einem Ort verzahnt und über Synergien mehr Aufenthalts- und Servicequalität für das Center insgesamt geschaffen. In Kürze eröffnet das DRK hier eine Kindertagesstätte. Ebenfalls als Mieter gesetzt sind die AOK Rheinland/Hamburg, ein Logopäde, der Gesundheitsdienstleister Valmedica, das Augenzentrum Argus und eine Wohngruppe für intensiv beatmete Patienten.

Die Kernstrategie, auf gute Lagen und flexible Flächen zu setzen, bewährt sich auch bei der Vermietung. Nicht umsonst hat das Textilunternehmen Inditex für seine Marken Zara (seit Oktober 2022) und Bershka (ab September 2023) mehr als 4.000 Quadratmeter Fläche in unserem Einkaufszentrum „Regensburg Arcaden“ angemietet, weil es in der Innenstadt keine adäquaten Flächen fand.

Zusammen mit dem internationalen Reiseverkehr erholen sich auch die Fundamentaldaten des Hotelmarktes. Laut CBRE hat sich der Hotel-RevPAR – der Umsatz pro verfügbarem Zimmer – im Jahr 2022 weltweit verbessert. In Europa lag er mit 97 % fast auf Vor-Pandemie-Niveau, in Nord-, Mittel- und Südamerika mit 108 % sogar darüber. Lediglich im asiatisch-pazifischen Raum, der erst noch bei 68 % des Vor-Pandemie-Niveaus liegt, besteht wegen der späten Lockerung der Covid-Restriktionen vor allem in China noch Nachholbedarf.⁹

hausInvest profitiert in diesem Segment von der Fokussierung auf das weniger betroffene und stärker wachsende Economy-Segment. Die Bevorzugung von Markenhotels gegenüber der Privathotellerie hat sich ebenso bewährt wie die Erhöhung unserer Digitalisierungs- und Nachhaltigkeitsstandards.

Auf dem Wohnungsmarkt zeichnet sich leider aktuell keine Entspannung ab. Ein Grund dafür ist das viel zu geringe Angebot an Wohnraum für die wachsende Bevölkerung. Dies gilt insbesondere für die deutschen Großstädte, die wegen der anhaltenden Urbanisierung besonders unter Wohnflächenmangel leiden. Mitverantwortlich dafür war 2022 unter anderem die kriegsbedingte Zuwanderung von 1,1 Millionen Menschen aus der Ukraine, die laut Zahlen des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA) zu etwa 200.000 zusätzlich nachgefragten Wohnungen führte¹⁰. 

Ein weiterer Grund ist die maßgeblich zurückgehende Neubautätigkeit wegen des deutlich angestiegenen Hypothekenzinses. Der Bau und die Erschwinglichkeit von selbstgenutztem Wohneigentum haben sich dadurch deutlich reduziert. Die Zinssituation führt einer Analyse der DZ Bank zufolge im Jahresverlauf zwar zu Preisabschlägen zwischen 4 % und 6 %,¹¹  ändert jedoch nichts daran, dass potenzielle Eigenheimbesitzer angesichts der überproportional gestiegenen Finanzierungskosten dem Mietmarkt treu bleiben. Diese Entwicklungen lassen die Mieten weiter steigen – zumal die Zahl der Baugenehmigungen mit minus 25,5 % bei Einfamilienhäusern, minus 48,4 % bei Zweifamilienhäusern und minus 28,6 % bei Mehrfamilienhäusern stark rückläufig ist.¹² 

In einer aktuelleren Analyse der DZ Bank bestätigt sich die Einschätzung zu den Preisabschlägen bereits nach einem halben Jahr: Während die Preise für Wohnimmobilien um durchschnittlich 4,5 % gegenüber den Höchstpreisen von 2022 gefallen sind, legten die Mieten um 5,3 % zu.¹³  Damit gewinnt Cashflow aus Mieten durch Wohnimmobilien als Stabilitätsanker weiter an Bedeutung. Auch in diesem Segment liegen die Preisvorstellungen von Investoren und potenziellen Verkäufern derzeit oftmals noch weit auseinander, weshalb der Transaktionsmarkt ins Stocken geraten ist.

Nach Flächenumsätzen auf Rekordniveau haben sich die Preise in der Nutzungsart Logistik mittlerweile beruhigt. hausInvest setzt auf den langfristigen Erfolg von E-Commerce und glaubt an eine stabile Flächennachfrage für flexible und moderne Logistikflächen. Aus diesem Grund hat das Fondsmanagement die Gunst der Stunde genutzt und sich für den Wiedereinstieg und den Ausbau des Anteils im Portfolio in dieses Segment entschieden. Aktuell wurde ein Logistikobjekt in Hockenheim erworben.

Wichtige Hinweise:
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