Offene Immobilienfonds

So profitieren Sie und Ihr Portfolio von OIFs

05.04.2022 9 Minuten Lesezeit

Porträtbild von hausInvest Ratgeberautor Thomas Henrich
Thomas Henrich
hausInvest Ratgeber-Autor
Eine junge dunkelhaarige Frau in einem beigen Cardigan steht auf der Balkonterrasse ihrer Wohnung mit einer roten Tasse mit Kaffee und blickt lächelnd in die Ferne; im Fotohintergrund ist eine Hauspflanze in einem braunen Topf sowie ein Weihnachtsbaum zu sehen.
Wie sie funktionieren, welche Arten es gibt und worauf Sie vor Ihrer Geldanlage in OIFs achten sollten – lesen Sie hier.

Inhalt

  • Gleicher Name, aber grundverschieden: Während Offene Immobilienfonds als eine risikoarme Geldanlage gelten, sind Geschlossene Immobilienfonds häufig mit größeren Renditechancen, aber auch deutlich höheren Risiken verbunden.
  • Offene Immobilienfonds profitieren vom Sachwert ihrer Immobilien und bleiben deshalb oft auch in Krisenzeiten (z.B. steigender Inflation) wertstabil und zuverlässig.
  • Auch bei Offenen Immobilienfonds sollten Sie sich zuerst über Ihre Anlageziele und -präferenzen bewusst werden: Denn OIFs zeigen ihre Stärke vor allem bei mittel- und langfristigen Investments.
  • Viele der häufigsten Risiken von Offenen Immobilienfonds hängen mit dem Fondsportfolio und dem Fondsmanagement zusammen. Überprüfen Sie deshalb im Vorfeld die Erfahrung und Performance der infrage kommenden Fonds
  • Das 2013 eingeführte KAGB bietet Privatanleger:innen und ihrem Anlagekapital gesetzlichen Schutz, z.B. im Fall einer Fondsschließung, und regelt zudem sämtliche Haltungs- und Rückgabefristen.
  • Investieren können Sie vollkommen digital und schon mit kleinen Beträgen ab 10 € monatlich.
Ob bewanderter Investor oder Neuling auf dem Gebiet der Geldanlage: Offene Immobilienfonds (OIFs) bieten sich wegen ihrer Stabilität als solide Investmentmöglichkeit an, noch dazu gelten sie als risikoarm und als guter Schutz vor Inflation. Für Erfahrenere dienen sie als wertvolle Portfolio-Basis: Sind ca. 20 % der Geldanlagen in Immobilien investiert, können renditestärkere und risikoreichere Produkte hinzugemischt werden.

Sind Offene Immobilienfonds ein Anlage-Must-Have?

Dieser Frage nähern wir uns Schritt für Schritt, indem ich Ihnen anhand von 9 wichtigen Merkmalen das Prinzip des Offenen Immobilienfonds vorstelle. Sie können sich hier ein detailliertes Bild machen, um zu entscheiden, ob diese Art der Geldanlage für Sie die richtige ist.

1. Die Funktionsweise von Offenen Immobilienfonds

Mit überschaubaren Beträgen breit gestreut in Immobilien investieren

Der Gedanke, eine eigene Immobilie zu besitzen, klingt für den Einen verlockend, für den Nächsten wieder zu riskant oder – mit Blick auf die aktuellen Immobilienpreise – auch schlichtweg zu kostspielig. Ein Offener Immobilienfonds bietet Ihnen die Möglichkeit, einen anlegerfreundlichen Mittelweg zu gehen und bequem in unterschiedliche Immobilien gleichzeitig zu investieren.

Dass sich Offene Immobilienfonds selbst (oder vielleicht sogar gerade) in Zeiten wie der Corona-Krise bewähren, zeigte kürzlich der BVI (Bundesverband Investment und Asset Management e.V.): Das verwaltete Nettovermögen Offener Immobilienfonds erhöhte sich im Jahr 2021 um circa 9 Milliarden Euro im Vergleich zum Vorjahr. Diese Entwicklung kann – unter anderem – dadurch erklärt werden, dass andere Sparmaßnahmen wie Sparbuch oder Tagesgeldkonto nicht mehr die gleichen Zinsvorteile bieten wie früher, sodass alternative Anlagemöglichkeiten für Viele immer attraktiver werden.

Mit Offenen Immobilienfonds können Privatanleger:innen ohne große Budgets und Erfahrung am Immobilien-Boom teilhaben. „Offen” heißt hier, dass Sie grundsätzlich jederzeit Anteile am Immobilienfonds kaufen und im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen verkaufen können.

Der eigentliche Job wird in Expertenhände gegeben, denn das Fondsvermögen wird von einer Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) betreut. Das zuständige Fonds- und Asset-Management kümmern sich um den Kauf erfolgsversprechender Immobilien sowie ihre Vermarktung, Vermietung, Instandhaltung – oder auch um den Verkauf, wenn der Markt eine gute Gelegenheit bietet.

Um den Erfolg des Fonds zu sichern, wird das Immobilien-Portfolio oft breit gestreut – sowohl geographisch als auch hinsichtlich der Nutzerart und Mieterstruktur. Beispielsweise enthält ein geschickt zusammengestelltes Portfolio Shopping-Center in Miami und London, Hotels in Honolulu und Toronto, Gewerbeimmobilien von Amsterdam bis nach Sydney und ein Hybridhochhaus in Frankfurt am Main.

Durch diese breite Streuung (Diversifikation) wird das Risiko klein gehalten, weswegen Offene Immobilienfonds als risikoarme Geldanlage gelten.

Dadurch, dass langjährige Miet- und Pachtverträge mit renommierten Mietern abgeschlossen werden, können Teilhaber:innen eine solide, wenig schwankende Rendite erwarten. Die Gewinne werden meist jährlich in Form von Ausschüttungen ausgegeben

Info: Was sind Immobilienfonds?

Ein Hotel in Frankfurt, eine Shoppingmall in London, ein Bürokomplex in Manhattan: Mit einer Geldanlage in Immobilienfonds investieren Sie – je nach Fonds – in Immobilien auf der ganzen Welt und profitieren langfristig von ihrem Sachwert.
Viele Immobilienfonds stehen Privatanleger:innen schon ab kleineren Beträgen (einmalig oder als monatliche Einzahlung) als Geldanlage zur Verfügung. Die zuständigen Fondsmanager verwalten das gesammelte Anlegerkapital und investieren es für Sie in ausgewählte Immobilien, z.B. Bürogebäude, Wohnhäuser, Shoppingzentren oder Hotels. Über die Verwaltung, Vermietung oder den Verkauf dieser fondseigenen Immobilien wird schließlich Ihr Gewinn generiert.
Man unterscheidet zwischen Offenen und Geschlossenen Immobilienfonds:

  • Im Fall von Offenen Immobilienfonds können Anleger:innen grundsätzlich jederzeit Fondsanteile kaufen und (im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben) auch verkaufen. Solche Offenen Fonds sind meist breit gestreut (über Regionen, Nutzungsarten und Mieterstruktur) und bieten so eine zuverlässige, wenig schwankende Rendite.
  • Geschlossene Immobilienfonds hingegen investieren häufig nur in eine oder wenige Immobilien, gleichzeitig ist die Anzahl der verfügbaren Fondsanteile stark begrenzt – sind alle Anteile verkauft, wird der Fonds geschlossen. Deshalb sind Geschlossene Fonds meist mit deutlich höheren Anlagerisiken verbunden.

2. Offene vs. Geschlossene Immobilienfonds

Damit Sie sich ein wirklich klares Bild von Offenen Immobilienfonds machen können, ist es hilfreich, eine weitere Form von Immobilienfonds kennenzulernen und zu wissen, wie sich die beiden Formen voneinander unterscheiden. Dafür wollen wir an dieser Stelle kurz auf die sogenannten Geschlossenen Immobilienfonds eingehen.

Im Gegensatz zu Offenen Immobilienfonds, bei denen Anleger:innen jederzeit und zu unterschiedlichen Beträgen Fondsanteile erwerben können, handelt es sich bei Geschlossenen Immobilienfonds um eine unternehmerische Beteiligung. Diese ist meistens durch eine Mindesteinlage vorgeschrieben und zeichnet sich durch eine längere Haltefrist aus.

Die Einlage wird in der Regel außerdem nur in ein oder wenige Objekte investiert. Damit steigen die Risiken, da diese nicht über eine Vielzahl an Objekten verteilt werden. Geschlossene Immobilienfonds sind deshalb nicht dafür geeignet, um Ihr Portfolio stabiler zu gestalten. Allerdings stellen sie auch die Perspektive höherer Renditen sowie teilweise ein Mitspracherecht für den Anleger in Aussicht.

Im folgenden Beitrag können Sie sich ausführlich über die genauen Unterschiede zwischen Offenen und Geschlossenen Immobilienfonds informieren.

3. Rendite von Offenen Immobilienfonds

Solide, stabil, langfristig

Trotz Hindernissen wie Mietendeckel oder Corona-Krise hält der Immobilien-Boom weiterhin an – und das macht sich auch auf dem Immobilien-Finanzmarkt bemerkbar. Denn auch im Jahr 2020, das aufgrund der Corona-Krise für viele Branchen eine extreme Belastung darstellte, konnten sich Immobilienfonds im Vergleich mit anderen konventionellen Geldanlagen gut halten.

Zwar fielen die Renditen vieler Offener Immobilienfonds mit durchschnittlich 1,5 % bis 2 % niedriger aus als in den Jahren zuvor, allerdings ist laut Fachpresse mit einer vergleichsweise schnellen Erholung zu rechnen: Die Anlagestrategie von Offenen Immobilienfonds beruht auf mittel- bis langfristigen Investments der Anleger:innen sowie auf der Verteilung der Objekte über unterschiedliche Branchen und Regionen; dadurch können Anleger:innen damit rechnen, dass schwächere Jahre von zukünftigen renditestärkeren Phasen gut ausgeglichen werden können.

Somit erweisen sich Offene Immobilienfonds auch in Krisenzeiten als zuverlässige Kapitalanlage: Unser Fonds hausInvest erzielte bis zum September 2021 eine Einjahresrendite von 1,9 % und schnitt so im Vergleich mit anderen großen Fondsanbietern sehr gut ab. Damit verzeichnet hausInvest seit seiner Erstauflage vor 50 Jahren jedes Jahr eine positive Wertentwicklung.

Die Rendite von Offenen Immobilienfonds wird stark von der Strategie der zuständigen Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) beeinflusst. Hier lässt sich zwischen zwei Hauptstrategien unterscheiden:

  • Reine Transaktionshäuser, die vordergründig auf den Kauf und Verkauf von Immobilien setzen. Sie halten Ausschau nach günstigen Gelegenheiten und verkaufen, wenn der Marktwert gestiegen ist.

  • Asset Manager, die hauptsächlich auf die stetigen Erträge der Bestandsimmobilien setzen. Auch sie kaufen und verkaufen Immobilien, setzen aber vor allem auf die Netto-Erlöse durch die Vermietung.

In beiden Fällen spielen Lage, Nutzung, Vermietung und das Alter der Immobilie eine entscheidende Rolle. Asset Manager legen vor allem auf die Vermietung einen besonderen Schwerpunkt, da sich hier besonders viel Spielraum ergibt und die Erträge langfristig planbar sind.

Miete & Rendite: Welche Aspekte es für eine erfolgreiche Vermietung zu beachten gilt

  1. Die Vermietungsquote
    Es wird eine Vermietungsquote von über 90% angestrebt. Ab 97 % spricht man von Vollvermietung, da sich ein Teil der Fläche immer in Renovierung oder Neuvermietung befindet.
  2. Schutz vor Inflation
    Um einen optimalen Inflationsschutz zu gewähren, wird die Miete an die Inflation gekoppelt: Steigt die Inflationsrate, steigt auch die Miete.
  3. Kosteneinsparungen
    Viel Potential liegt auch in den Einsparungen im laufenden Betrieb. Wenn durch Dämmung oder stromsparende Beleuchtung 50.000 Euro pro Jahr und Gebäude eingespart werden, ist das erst einmal eine überschaubare Summe. Doch bei einem Portfolio von über 100 Immobilien kommt dabei einiges zusammen.
  4. Effiziente Mieterstruktur
    Zu guter Letzt kommt es auf die Flächeneffizienz an. Viele kleine Mieter zahlen zusammengerechnet mehr als ein großer und die Abhängigkeit reduziert sich ebenfalls. Zieht mal ein kleiner Mieter aus, steht nicht gleich das ganze Gebäude leer.

Wie eine effiziente Mieterstruktur in der Praxis aussehen kann, zeige ich Ihnen an der hausInvest-Immobilie Omniturm in Frankfurt am Main:

54.000 qm, 190 Meter hoch, 45 Stockwerke – auf dieser Fläche haben wir das erste Hybridhochhaus Deutschlands gebaut. Sie unterteilt sich auf die Bereiche Arbeiten, Wohnen und öffentliches Leben. Einen Mieter, der alle 45 Geschosse benötigt, findet man nicht leicht, bedeutet gleichzeitig ein erhebliches Klumpenrisiko und bringt eine vergleichsweise geringe Rendite ein. Die Verhandlungen sind außerdem zäh und wenn der Interessent ein besseres Angebot erhält und abspringt, muss wieder bei null angefangen werden.

Dabei gibt es zahlreiche Unternehmen (und auch Privatpersonen), die die unmittelbare Nähe zum Frankfurter Bankenviertel suchen. Deshalb gestaltet sich die Mieterschaft im Omniturm vielfältig:

  • Zu unseren Mietern zählen Finanzdienstleister wie Morgan Stanley und Santander Bank, die Wirtschaftskanzlei Hogan Lovells oder die CBRE Group aus dem Immobiliensektor. Für die gewerbliche Nutzung sind 44.200 qm vorgesehen bzw. 33 der 45 Etagen.
  • 147 hochwertige Mietwohnungen verteilen sich auf 8.200 qm.
  • 1.700 qm sind öffentlich begehbar und teilen sich auf Restaurants und Eventflächen auf.

Offene Immobilienfonds und Corona – noch immer eine solide Anlage?

Offene Immobilienfonds zeigen sich in Krisenzeiten verhältnismäßig stabil – das trifft auch auf die letzten beiden Jahre zu, in dem viele Märkte stark von der Corona-Krise getroffen wurden. Zwar verzeichneten auch Offene Immobilienfonds pandemiebedingte Rückschläge, diese fallen aber im Verhältnis zu anderen Bereichen gering aus.

Worauf lässt sich das zurückführen? Am Beispiel von hausInvest erläutere ich Ihnen, welchen Schwierigkeiten Offene Immobilienfonds in der Corona-Krise ausgesetzt sind und wie mit ihnen umgegangen werden kann:

Circa 10 % des hausInvest-Fonds sind in Hotels investiert – eines der Segmente, das von der Corona-Krise mit am stärkten getroffen wurde. Zimmer blieben leer, Einnahmen fielen weg. Auch Einzelhandelsimmobilien, in die der Fonds rund ein Viertel seines Kapitals investiert hat, litten unter den Konsequenzen der pandemiebedingten Schließungen.

hausInvest-Fondsmanager Mario Schüttauf berichtet, wie auf solche Geschäftseinbrüche reagiert wurde, indem individuelle Vereinbarungen mit den Mietern getroffen wurden, wie zum Beispiel eine stundenweise Berechnung des Mietpreises. Damit sollten die Mietbedingungen erleichtert werden, um nicht nur die aktuelle Situation abzusichern, sondern auch vorausschauend die zukünftigen Renditen wieder anzukurbeln.

Darüber hinaus investierte hausInvest schon 2019 vermehrt in Wohnimmobilien – eine Entwicklung, die sich in der Krise bislang bewährt hat. So konnte der Geldfluss, zum Beispiel in Form von Mieten, durch die Verteilung der Anlagen über 155 Immobilien und rund 1600 Wohneinheiten gut gesichert werden.

Damit wurden viele Risiken schnell eliminiert. Das erweist sich in Zeiten, in denen die Wirtschaft an Stabilität verliert, für Schüttauf als wegweisend: „Für den hausInvest zahlt sich jetzt vor allem seine sicherheitsorientierte Strategie aus.“

Wie nachhaltig sind Offene Immobilienfonds?

Immer mehr Privatanleger:innen ist es nicht nur wichtig, wie schnell sich ihr Geld vermehrt oder wie sicher es angelegt ist, sondern auch, welchen Einfluss es auf die Umwelt hat. Das Thema Nachhaltigkeit hat damit auch längst im Bereich der Geldanlage Fuß gefasst.

Vor allem Immobilien gehen mit einem hohen Ressourcenverbrauch einher und sehen sich zunehmend mit ihrer Klima-Relevanz konfrontiert. Deshalb bemühen sich nun immer mehr Immobilienfondsanbieter, mit ihren Produkten höhere Standards zu erreichen, um Immobilieninvestments nachhaltiger zu gestalten.

Ein solcher Standard im Bereich der Geldanlage sind die sogenannten ESG-Kriterien, die sich mit einer Anlage hinsichtlich der Faktoren Umwelt (Environment) und Sozialem (Social) sowie mit der Unternehmensführung (Governance) auseinandersetzen. Damit werden Aspekte wie CO₂-Neutralität, die Berücksichtigung von Arbeitnehmerrechten oder die Einhaltung von Gesetzen und Richtlinien überprüft. Ziel dieser Kriterien ist es, die Funktions- und Wirkungsweisen der Fonds transparenter zu gestalten.

Dafür, dass solche Informationen für den Anleger zugänglich gemacht werden, sorgt die europäische Offenlegungsverordnung: Sie ordnet Finanzprodukte drei verschiedenen Kategorien (Artikel 6, 8, 9) zu, die jeweils steigende Nachhaltigkeitsanforderungen an das Produkt stellen.

Unser Fonds hausInvest ist seit März 2021 einer der ersten Offenen Immobilienfonds in Deutschland, der diese Anforderungen umsetzt, und wurde gemäß Artikel 8 als nachhaltiges Finanzprodukt mit ökologischen und/oder sozialen Merkmalen zertifiziert.

Noch mehr Informationen zu den nachhaltigen Zielen und erreichten Meilensteinen von hausInvest finden Sie in unserem Magazin.

4. Das Immobilien-Portfolio

Die richtige Größe bei der richtigen Strategie

Das Thema Portfolio ist ein unglaublich weites Feld und wir könnten viele Stunden damit füllen. Doch für diesen Artikel beschränken wir uns erst einmal auf das Wesentliche – sodass Sie wissen, wie Sie ein starkes Portfolio von einem Drahtseilakt unterscheiden können.

Die Größe des Portfolios

Für mich ist die Größe eines Portfolios das A und O: Je kleiner, umso abhängiger ist der Fonds von der Entwicklung einer einzelnen Immobilie. Ein Portfolio von ein oder ein paar wenigen Gebäuden lässt auch keine Streuung über verschiedene Länder und Nutzungsarten zu.

Die geographische Risikostreuung

Damit wären wir auch schon beim zweiten Aspekt: Wenn Fondsmanager in verschiedene Märkte investieren, sind die Immobilienfonds weniger anfällig bei regionalen Krisen. Hier schwingt aber auch eine Philosophie-Frage mit. Wir bei hausInvest z.B. bauen stark auf Europa, wo traditionell 75% bis 85% unserer Immobilien stehen. Dazu kommen Nordamerika und der asiatisch-pazifische Markt, an deren positive Entwicklung wir glauben. Andere Fonds setzen stärker auf Schwellenländer.

Die Nutzung

Hierbei geht es um die Nutzung der Fondsimmobilien, die sowohl zur Risikostreuung als auch zur stabilen Rendite eines Offenen Immobilienfonds erheblich beiträgt. Hier gibt es die unterschiedlichsten Kombinationen innerhalb eines Portfolios. Häufig befinden sich darin:

  • Gewerbliche Immobilien, die in fast jedes Portfolio gehören. Büroimmobilien in den Metropolen sind immer sehr gefragt, auch kreativere Anlagen zur Mehrzwecknutzung werden oft gesucht.
  • Shopping-Center – mit der Einschränkung, dass nicht jedes Outlet-Center zukunftsträchtig ist. Moderne Shopping-Center mit Erlebnischarakter boomen, während veraltete Konzepte unter dem zunehmenden Online-Handel leiden
  • Eine zuverlässige Investition stellen Hotels dar. Für sie sprechen relativ sichere Cashflows, lange Pachtverträge und das Wachstum im Sektor Tourismus und Geschäftsreisen
  • Das Thema „Wohnen“ kann man auch unter dem Schlagwort Urban Living angehen. Dabei liegt der Fokus auf größeren Neubauprojekten mit bezahlbarem Wohnraum
  • Weitere Nutzungsarten sind Logistik, Industrie oder die weiter oben beschriebenen Hybrid-Modelle
  • Laut einer Scope-Studie setzten 2020 knapp 30 % der deutschen Fonds auf gleich mehrere Nutzungsarten und machten sich dieses Vorgehen zunutze.

Die Lage

Der vierte wesentliche Aspekt ist die Lage der Fondsimmobilien. Wir setzen nahezu ausschließlich auf Core-Immobilien. Damit sind neue, erstklassige Gebäude in den Innenstädten der wichtigsten Metropolen wie London, München oder Frankfurt am Main gemeint – sogenannte 1A-Lagen.

In anderen Strategien kann der Fokus auf Immobilien im Einzugsgebiet oder auf Städten wie Bremen und Dresden liegen.

Das Alter

Hierbei wird nicht nur salopp zwischen modernen und maroden Immobilien unterschieden: Es stellt sich auch die Frage, in welcher Projekt-Phase man investiert. In Deutschland findet man zurzeit kaum eine fertige Core-Immobilie, die nicht überteuert wäre. Daher wurden vermehrt sogenannte Projektentwicklungstypen mit ins Portfolio aufgenommen. Diese versprechen eine höhere Rendite und nachhaltige, flexible Nutzungsmöglichkeiten.

Unser Omniturm in Frankfurt am Main ist dafür ein Paradebeispiel. Der Investmentfonds investiert schon in der Bauphase, in der die Preise niedriger sind. Zudem bietet sich viel mehr Gestaltungsfreiheit, sowohl zur besseren Nutzung als auch bei der Vermarktung, um die besten Mieter zu gewinnen.

Doch nicht jede KVG kann solche Projekte stemmen. Auch hierfür braucht es eine relevante Größe und Expertise in Architektur, Bauingenieure, Projektmanager usw. Darüber hinaus sollte ein Portfolio nicht zu viele Projektentwicklungen zu realisieren haben, da neben der Rendite des Immobilienfonds auch das Risiko steigt. Beim Bau kann immer etwas schief gehen, vielleicht kennen Sie das bereits aus eigener Erfahrung.

5. Die größten Risiken von Offenen Immobilienfonds

Offene Immobilienfonds gelten als risikoarme Geldanlage. Dafür ist Ihr Kapital aber auch mittel- bis langfristig gebunden und die in Aussicht gestellte Rendite liegt niedriger als z. B. bei Investitionen in Aktien oder ETFs. Das veranschaulicht der Blick auf das Dreieck der Vermögensanlage: In der Regel können niemals eine erhebliche Rentabilität, eine hohe Sicherheit sowie eine schnelle Verfügbarkeit gleichzeitig erzielt werden.

Offene Immobilienfonds im Dreieck der Vermögensanlage

Offene Immobilienfonds gelten als Risikoarme Anlagemöglichkeit, da sie durch Stabilität von Sachwerten trumpfen können

Das Dreieck der Vermögensanlage mit den Eckpunkten Rendite, Sicherheit und Verfügbarkeit. Bezogen auf Offene Immobilienfonds der Kreis bei Sicherheit am größten, bei Verfügbarkeit am kleinsten, während Rendite in der Mitte liegt.

Wenn Ihnen vor allem die Sicherheit bei einer soliden Rendite wichtig ist, dann eignen sich Offene Immobilienfonds für Sie als Anlageprodukt. Dennoch bergen auch diese überschaubare Risiken, meist begründet im Anbieter und seinen Fonds selbst. Daher gilt eine genaue Prüfung vor dem Erwerb von Anteilen.

Ein kleiner und junger Immobilienfonds ist eher gefährdet, da er bei einer Schieflage eines Objektes oder eines Marktes nicht so schnell ausgleichen kann. Im Jahr 2013 hat genau das viele Fonds vom Markt gespült: Im Rahmen der finanziellen Krise wollten institutionelle Anleger kurzfristig ihr eingezahltes Geld zurückfordern, was die Fonds in der Kürze der Zeit nicht leisten konnten. Die gesetzlichen Notfallmaßnahmen sahen in diesem Fall die vorübergehende Fondsschließung vor.

Zu wenig Streuung bzgl. Geographie, Nutzung, Mieter etc.

Ursächlich ist meist, dass der Fonds bzw. das Fondsportfolio schlichtweg zu klein ist oder für eine bessere Rendite komplett auf ein Segment gesetzt wird, z. B. in Schwellenländern.

Wir bei hausInvest nehmen lieber den Gewinn mit und verkaufen ein Gebäude, wenn wir in Frankfurt am Main drei oder vier im Besitz haben und damit an diesem Standort mehr als gut vertreten sind.

Zu geringe Liquidität

Dank der gesetzlichen Änderung von 2013 ist dieses Risiko nicht mehr ganz so hoch, da kein Anleger sein Geld von heute auf morgen zurückverlangen kann. Dennoch ist es ein Problem, da Käufe bei zu wenigen liquiden Mitteln zu stark fremdfinanziert sind oder an Investitionen in Bestandsimmobilien gespart wird.

Sollte es wirklich dazu kommen, wäre die Fondsgesellschaft berechtigt, die Rücknahme der Anteile auszusetzen und die Fondsanteile einzufrieren. Ein direkter Verkauf der Anteile über die Börse wäre aber für Kleinanleger:innen immer noch möglich.

Im schlimmsten Fall wird der Fonds geschlossen. Für die Anleger besteht aber kein Haftungsrisiko. Das heißt, sie müssen nicht für Schulden des Fonds oder einzelner Immobilien aufkommen und zusätzliches Geld nachschießen - das kann nur bei Geschlossenen Fonds passieren. Beim Offenen Immobilienfonds beschränkt sich das Risiko darauf, dass die Immobilien nicht mehr so viel Wert sind und der Werte des Anteils sinkt.

Zu hohe Liquidität

Für sich genommen ist das kein Risiko. Doch in Zeiten, in denen der Offene Immobilienfonds die liquiden Mittel nicht verzinst kurzfristig anlegen kann, schmälert es die Rendite. Das kann manchen ungeduldigen Fondsmanager dazu veranlassen, Objekte überteuert zu kaufen.

Allerdings gibt es eine gesetzliche Grenze für die Liquidität. Nach § 253 KAGB dürfen maximal 49 % der Anlegergelder in Liquidität gehalten werden. Droht diese Quote überschritten zu werden, darf der Fonds keine neuen Anteile mehr ausgeben.

Zu hohe Immobilienpreise

Die größten Fehler werden im Ankauf gemacht. Der Kaufpreis einer Immobilie muss im gesunden Verhältnis zur Jahresmiete stehen. Hat der Fonds zu überhitzten Phasen schlecht eingekauft und muss zu ungünstigen Zeiten verkaufen, weil ihm z. B. Liquidität fehlt, macht sich das in einer fallenden Rendite bemerkbar.

Zu kleine Partner-Netzwerke

Kein Fonds hat die Expertise für den globalen Markt. Verhandlungen in München und in Hamburg laufen aufgrund von Mentalitätsunterschieden schon ganz anders ab, geschweige denn, wenn man in Warschau und Miami investiert. Auch Insider-Wissen über die lokale Konjunktur, Mieter-Potenzial usw. ist nötig.

Um stets vernünftige Entscheidungen zu treffen, braucht der Fondsmanager zuverlässige Partner und muss sich die Kooperation auch leisten können.

Zu viele Projektentwicklungen

Sie bringen zwar Rendite, doch man sollte nur in Maßen auf diese Methode setzen. Auch im Immobiliengeschäft gilt der Ausspruch: Rendite wird mit Risiko bezahlt.

Zu niedrige Vermietungsquote

Bei großen Portfolios gibt es zwar einen natürlichen Leerstand, aber wenn man falsch eingekauft hat oder die individuellen Bedürfnisse potenzieller Mieter nicht bedienen kann, drohen zu hohe Mietausfälle, was sich wiederum auf die Rendite des Offenen Immobilienfonds niederschlägt.

Zu viele Anteile von Institutionellen

Basiert das Fondsvermögen hauptsächlich auf den Großinvestitionen einiger institutioneller Anleger, die plötzlich ihr Investment abziehen, kann es zu einem großen Liquiditätsmangel kommen, der vielleicht nicht mehr ausgeglichen werden kann. Dieses Risiko wurde zum Glück durch die Gesetzesänderung von 2013 minimiert.

Auch haben sich viele KVGs eine eigene Quote gesetzt: Damit dürfen nur wenige Prozent der Anteile an Institutionelle ausgegeben werden, da das Produkt hauptsächlich für Privatanleger:innen gedacht ist.

Restwährungsrisiko

Last but not least besteht immer auch ein Restwährungsrisiko, bspw. bei Portfolios, die auf unterschiedlichen Märkten mit unterschiedlichen Währungen stattfinden und eine Währung gegenüber der anderen im Kurs fallen kann. Beim Kauf neuer Objekte kann dies für den Fondsmanager jedoch auch einen Vorteil darstellen.

Im Allgemeinen kann man sagen, dass Offene Immobilienfonds dank der Gesetzesänderungen 2013 deutlich risikoärmer sind als früher. Davor konnten Anteile an Offenen Immobilienfonds jederzeit börsentäglich aus- und zurückgegeben werden. Es war als Anleger:in also möglich, auf Wunsch sofort an sein Geld zu kommen, wenn man es wieder brauchte.

Der vermeintliche Vorteil erwies sich jedoch als Konstruktionsfehler: Viele Investoren missbrauchten die Offenen Immobilienfonds sozusagen, um Geld kurzfristig zu hohen Renditen zu parken. Als es zur Finanzkrise kam, zogen sie ihr Kapital plötzlich ab. Da sich Immobilien aber nicht immer spontan veräußern lassen, fehlte einer Reihe von Fonds das nötige Bargeld, um alle Ausstiegswünsche zu bedienen. Die Fonds mussten letztendlich eingefroren werden.

hausInvest gehörte als einer der ganz wenigen Fonds nicht dazu und zeigt sich bis heute weitgehend unbeeindruckt von den Krisen, die die Finanzmärkte weltweit erschüttern. Zudem haben Fondsmanager nun zahlreiche Möglichkeiten rund um Haltefristen und Co., um die Schwankungen der Liquidität im Rahmen zu halten.


6. Der gesetzliche Schutz

Mehr Sicherheit für private Anleger seit 2013

Seit Mitte 2013 gilt das neue Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB), das erste einheitliche Regelwerk für Fondsmanager und Investmentfonds. Da es sich z. B. bei Immobilienfonds um eine viel genutzte und beliebte Geldanlage handelt, um z. B. für das Alter oder die Kinder vorzusorgen, verabschiedete der Gesetzgeber das KAGB und richtete darin weitere Sicherheitsmaßnahmen für Anleger:innen ein.

Ein wichtiger Part darin ist auch das Thema Haftung: Bei Offenen Immobilienfonds gibt es kein Haftungsrisiko für den Anleger. Das Anlagevermögen bleibt vom Kapital der Fondsgesellschaft getrennt und gilt als Sondervermögen.



Gesetzlicher Privatanlegerschutz: Diese Aspekte werden im KAGB geregelt

  • Liquiditätssicherung
  • Bewertungsvorgang
  • Fremdfinanzierung
  • Haltefristen
  • Rückgabefristen
  • Kündigungsfristen

7. Laufzeiten, Rückgabefristen und Verfügbarkeit von Offenen Immobilienfonds

Planbarkeit gesetzlich festgelegt

Gesetzliche Mindesthalte-, Kündigungs- und Rückgabefristen räumen dem Fondsmanagement eine höhere Planungssicherheit hinsichtlich der im Fonds benötigten Liquidität ein. Kommt es einmal zu Liquiditätsschwankungen, z.B. weil viele Anleger:innen gleichzeitig ihr Investment abziehen, wird ein größerer Betrag zum Ausgleich benötigt. Durch die Fristen hat der Fondsmanager ausreichend Zeit, um einige Fondsimmobilien zu marktüblichen Preisen zu verkaufen.

Das macht die Investition wiederum um einiges sicherer für die Anleger:innen, stabilisiert letztendlich den gesamten Markt und stärkt den Charakter Offener Immobilienfonds als langfristiges Investment. Im Schnitt sprechen wir von circa 7 bis 10 Jahren, die Anleger:innen investiert bleiben. Im Vergleich dazu sind die Mindesthalte- und Rückgabefristen zeitlich überschaubar:

  • Die Mindesthaltefrist beträgt 24 Monate.
  • Die Rückgabefrist beträgt 12 Monate.

Wem das zu lange dauert, der hat die Möglichkeit, seine Anteile vorab an der Börse zu veräußern. Allerdings müssen dann möglicherweise Abschläge in Kauf genommen werden, da hier nicht die Fondsgesellschaft den Wert der Fondsanteile durch die Gutachten ermittelt, sondern Angebot und Nachfrage an der Börse den Preis bestimmen.

8. Wann lohnen sich Offene Immobilienfonds?

Die persönliche Finanzlage als Ausgangspunkt

Ob Offene Immobilienfonds für Sie wirklich Sinn machen, hängt in erster Linie von Ihrer Vermögenssituation ab. Wie sieht Ihre momentane finanzielle Situation aus? Haben Sie trotz möglicher Investitionen ausreichend Reserven für Notfälle? Werfen Sie einen Blick auf das folgende Vermögensmodell:

1. Laufender Zahlungsverkehr

Finanzsituation: Das Monatseinkommen deckt die Kosten

Mögliche Anlageform: Girokonto
2. Reserve für Notfälle

Finanzsituation: Zusätzl. 2 - 3 Monatseinkommen als Reserve, z. B. für unplanmäßige Reparaturen

Mögliche Anlageform: Tagesgeldkonto
3. Mittel- bis langfristig

Finanzsituation: Alles, was die Punkte bzw. Schritte 1 und 2 überschreitet (Sparen und anlegen bereits ab einem zweistelligen Betrag möglich)

Mögliche Anlageform: Rentenfonds, Offene Immobilienfonds


4. Langfristig & spekulativ

Finanzsituation: Alles nach Punkt 1 - 3 / Summen, deren Verlust im Worst Case verkraftet werden können

Mögliche Anlageform: Aktienfonds, ETFs, Aktien, Geschlossener Immobilienfonds

Das Motto lautet „Geld sinnvoll anlegen": Das Vermögensmodell zeigt Ihnen, wie Sie mit 4 einfachen Schritten Ihre Finanzen organisieren und so optimal für Ihre Geldanlage vorbereiten können – wie Bauklötze, die zusammengenommen ein großes Ganzes bilden.

Mit den ersten beiden Bausteinen gilt es, zunächst einmal die monatlichen Kosten rund um Miete, Versicherungen und alle alltäglichen Ausgaben zu decken. Darüber hinaus sollten Sie finanzielle Reserven für unvorhergesehene Zahlungen wie Reparaturkosten bilden. Die Höhe dieser beiden Kostenstellen ist von vielen Dingen abhängig, wie dem Einkommen, eventuell noch ausstehenden Krediten, Familienstand bzw. Familienplanung, Alltagsgewohnheiten etc.

Mit dem nächsten Baustein geht es auch schon an den Vermögensaufbau. Setzen Sie dafür zu Beginn erst einmal auf risikoarme und wertstabile Geldanlagen, um so Ihr Vermögen so gut wie möglich abzusichern.

Wenn es die Finanzsituation zulässt, kann mit einem weiteren Baustein auch auf riskantere Geldanlagen mit höheren Renditechancen gesetzt werden – je nachdem, wie viel Risiko Sie persönlich eingehen können oder möchten.

Überlegen Sie beim Blick auf Ihre Finanzsituation auch, wie lange Sie Ihr Geld anlegen möchten bzw. für wie lange Sie es entbehren können. Denn viele Geldanlagen setzen voraus, dass Sie Ihr Geld über mehrere Jahre hinweg fest binden.


9. Für wen lohnen sich Offene Immobilienfonds?

Finden Sie heraus, welcher Anlegertyp Sie sind

Welche Anlageprodukte sich für Sie eignen, hängt nicht nur von Ihrer aktuellen Vermögenslage ab. Das chancenorientierte Portfolio nützt nichts, wenn Sie nicht der entsprechende Anlegertyp dafür sind und nachts nicht mehr ruhigen Gewissens schlafen können. Schauen wir uns nun die drei häufigsten Anlegertypen einmal genauer an:

Ein Liebespaar umarmt in ihrem neuen Zuhause, umgeben von vielen Umzugskisten; im Hintergrund ist eine Terrasse und einen Sonnenuntergang zu sehen.

Klassische Sparer

Eine Anlageform komplett ohne Risiko gibt es nicht. Das sollte Ihnen klar sein. Viele würden am liebsten ihr Geld unter der Matratze horten und unabhängig von Banken und Börsenkursen sparen. Wenn auch Ihnen Fonds, Aktien und Co. nicht geheuer sind, dann macht z. B. das herkömmliche Sparbuch Sinn. Ein Tagesgeldkonto ähnelt dem Sparbuch, jedoch liegen die Zinsen hier noch ein wenig höher. Zumindest konnte man das in der Vergangenheit so sagen. Heutzutage in Niedrigzinszeiten erhalten Sie mit diesen Anlageformen praktisch nichts, das Ersparte schmilzt wie ein Eisblock dahin. Daher empfiehlt sich auch für den klassischen Sparer, Offene Immobilienfonds zumindest in Betracht zu ziehen und sich vielleicht mit einem kleinen Sparplan ab 50 Euro pro Monat zu nähern.

Ein bärtiger Mann in einem grauen Anzug, einem karierten Hemd und einem braunen Sweatshirt steht mit einer hellbraunen Tasche auf der rechten Schulter auf dem Bahnsteig neben einem metallgrauen Zug und tippt lächelnd auf seinem Smartphone.

Konservativer und umsichtiger Anleger

Diese Anleger sind selbstsicherer und interessieren sich für Produkte mit verhältnismäßig überschaubarem Risiko. Sie möchten das Heft in die Hand nehmen und den Werterhalt ihres Geldes sichern, können aber auf Nervenflattern bei schwankenden Börsenkursen gut und gerne verzichten. Für den gesunden Mittelweg sind Offene Immobilienfonds und andere Produkte der Stufe 3 aus dem Terrassenmodell, z. B. Rentenfonds oder Staatsanleihen, geeignet. Häufig schifft dieser Anlegertyp einen vier- bis fünfstelligen Betrag vom Sparbuch in Geldanlagen mit Rendite um. Manchmal bietet sich auch die Kombination einmaliger Geldanlage und Sparplan an.

Ein Mann mit hellen Haaren in einem dunkelblauen Anzug und einem weißen Hemd steht am Bahnhof mit dem Rücken an die Glaswand eines Bürogebäudes gelehnt und guckt in die Ferne.

Spekulativer Typ

Der spekulative Typ hat meist seine Strategie gefunden. Sein Portfolio enthält an die 20% Anlagen in Immobilien und andere risikoarme Anlagen zur Balance. Hier legt er das Vermögen zur Seite, was er mittel- bis langfristig für einen bestimmten Zweck benötigt. So kann er sich riskanteren Produkten widmen, mit denen er die Rendite maximieren will.

Offene Immobilienfonds: Für alle, die sich auf ihr Investment verlassen wollen

Geldanlagen sind ein sensibles und oft auch kompliziertes Thema – für viele Menschen zu kompliziert, sodass sie lieber bei ihren klassischen Sparprodukten bleiben. Doch die tun Ihrem Ersparten keinen Gefallen: Durch Inflation und Nullzins sorgen sie höchstens für einen langsamen, aber sicheren Abbau Ihres Vermögens.

Aber der Finanzmarkt bietet Ihnen auch Alternativen, mit denen Sie dem Wertverlust aus dem Weg gehen können, ohne tagtäglich die Börsenkurse kontrollieren oder große Anlagerisiken eingehen zu müssen. In diesem Artikel habe ich Ihnen eine solche Alternative vorgestellt: Offene Immobilienfonds.

Mit Ihrem Investment beteiligen Sie sich auf einen Schlag an vielen verschiedenen Immobilien – risikoarm und langfristig wertstabil. Deshalb eignen sich Offene Immobilienfonds sowohl für Anlage-Einsteiger:innen als auch für erfahrene Finanzprofis, die gezielt einen Teil ihres Vermögens in guten Händen wissen möchten.

Falls Sie also vom Sachwert Immobilie überzeugt sind und nun auch Offene Immobilienfonds besser einordnen können, dann ist jetzt der richtige Zeitpunkt, um Ihr Wissen zu vertiefen: Prüfen Sie als Nächstes, ob für Sie die Einmalanlage oder der Sparplan als Anlageform Sinn macht – bei unserem hausInvest z.B. können Sie schon ab 10 € monatlich investieren. In unserem Ratgeber finden Sie außerdem viele weitere lesenswerte Beiträge rund ums Thema Immobilienfonds.

Viel Spaß beim Stöbern!


Über den Autor

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Thomas Henrich
hausInvest Ratgeber-Autor
Im Netz kursieren manchmal schwer verdauliche Definitionen aus unterschiedlichen Quellen. Grundlegendes Fachwissen, einfach und kompakt erklärt, ist hingegen selten anzutreffen. Mit meinen Beiträgen möchte ich Ihnen zunächst das Basiswissen vermitteln und Sie im Anschluss dazu einladen, gemeinsam darauf aufzubauen. Dabei bediene ich mich vieler anschaulicher Beispiele aus meiner über 20-jährigen Erfahrung im Commerzbank Konzern und erkläre komplexe Sachverhalte mithilfe von Grafiken und Vergleichen.

Mein Wunsch ist es, Sie mit profundem Wissen auszustatten. Das Thema „Finanzielle Allgemeinbildung“ ist seit vielen Jahren etwas, wofür ich mich tatkräftig engagiere. Das Ziel ist es, dass Sie am Ende eigenständig die richtige finanzielle Entscheidung für Ihr Leben treffen können.

Ich wünsche Ihnen viel Freude beim Lesen!