Aktien oder Immobilien? Der Direktvergleich für Ihre Entscheidung 

Aktien wie Immobilien haben ihre Stärken, aber auch Nachteile. Erfahren Sie in diesem Artikel, welche Anlageform wirklich zu Ihnen passt. 

Wohin mit meinem Geld – Aktien oder Immobilien? Gerade in einer Krisenzeiten möchte man die richtige Entscheidung treffen. Dabei möchte ich Ihnen helfen und habe dazu ein paar Informationen zusammengetragen, die Ihnen Orientierung in der aktuellen Verunsicherung bieten sollen.  

Die wichtigste und einfachste Regel des Geldanlegens verrate ich Ihnen gleich zu Anfang: keine Rendite ohne Risiko! Wo es „nur" gleichmäßige, kleine Renditen gibt, werden auch Ihre Verluste selten und überschaubar bleiben. Wo dagegen große Zahlen locken, kann es genauso heftig abwärts gehen. Lassen Sie sich niemals – wirklich niemals – etwas anderes weismachen.  

Coronavirus, Inflation und politische Konflikte sorgen nun schon seit einigen Jahren auch am Finanzmarkt für gewisse Schwankungen und Unsicherheiten. Dennoch lehrt die Erfahrung, dass Sachwerte wie Aktien und Immobilien sich bislang nach jeder Krise langfristig erholt haben. Damit auch Sie gut vorbereitet sind, hier zunächst einige grundlegende Regeln:

1. Unwissen ist der größte Risikofaktor bei Geldanlagen. 
   Es gibt gute, einfache Produkte für Einsteiger:innen. Aber auch da braucht es jedoch Grundkenntnisse, um falsche Erwartungen zu vermeiden.
2. Finger weg von "heißen Tipps" aus fragwürdigen Quellen! 
   Seriöse Informationsquellen vermeiden solche Aufhänger. Wer wirklich gute, ungewöhnliche Tipps hat, verwendet sie für sich selbst. Das gleiche gilt übrigens für Untergangs-Propheten: Auch Warnungen sind oft einfach eine Verkaufsmasche.
3. Legen Sie nicht alle Eier in einen Korb: 
   Risiko senken durch eine Verteilung auf verschiedene Anlageinstrumente ist die einfachste Form, Ihr Kapital zu schützen. 
4. Angst ist ein schlechter Ratgeber. Euphorie auch. 
   Denken Sie rational, machen Sie sich einen Plan (Was kaufen? Wie lange halten? etc.) – und halten Sie sich daran. Die immer noch einfachste Anlagestrategie ist die passive: Suchen Sie Ihre Geldanlage sorgfältig aus und lassen Sie sie danach möglichst viele Jahre in Ruhe. 
5. Vergessen Sie die Kosten nicht. 
   Viele Anlageangebote stellen vor allem die Bruttorendite dar. Dahinter steckt keine böse Absicht: Nur Bruttorenditen erlauben den Vergleich unterschiedlicher Angebote. Was Sie selbst dann netto erhalten, können auch nur Sie selbst ausrechnen – zu unterschiedlich sind Depot- und Ordergebühren, Steuern sowie Nebenkosten aller Art. Bei einem Immobilienkauf rechnet man zum Beispiel mit bis zu 15 Prozent oder mehr des Kaufpreises. Bei der Kalkulation für Realimmobilien gerne vergessen werden außerdem Rücklagen für Instandhaltung und Mietausfall.  

Welche Möglichkeiten bieten Aktien und Immobilien nun konkret? Da gibt es eine ganze Menge, und für sehr unterschiedliche Ansprüche.  

Mit Aktien besitzen Sie einen gewissen – meist sehr kleinen – Anteil an einem Unternehmen. Renditen können dabei auf zwei Wegen entstehen:

• Erwirtschaftet das Unternehmen Gewinne, kann es Dividenden ausschütten.
• Ebenfalls können Aktien im Kurs steigen, was bei Verkauf zu einem Gewinn führt. Wenn allerdings der Kurs fällt, entstehen beim Verkauf umgekehrt auch Verluste.

Man unterscheidet außerdem zwischen Stamm- und Vorzugsaktien. Inhaber von Stammaktien sind Gesellschafter:innen und können bei Hauptversammlungen mit über die Unternehmenspolitik abstimmen. Anleger:innen mit Vorzugsaktien haben kein Stimmrecht, erhalten dafür aber etwas höhere Dividenden.

• Aktienfonds sind Instrumente, die in mehrere Aktien gleichzeitig investieren, oft nach Land, Branche oder anderen Kriterien ausgewählt. Durch die Verteilung vermindern sie das Risiko eines höheren Verlusts. Sie reduzieren damit aber auch die Gesamtrendite, wenn sich einzelne Werte im Portfolio sich als schwächer erweisen. Außerdem wird ein gewisser Kapitalanteil für das Management abgezogen.
• Mischfonds, englisch Multi Asset Fonds, können neben Aktien auch Wertpapiere anderer Anlageformen enthalten.
• Indexfonds, englisch ETFs („Exchange Traded Funds"), sind Fonds, die einen bestimmten Index nachbilden. Dies ist meist ein Aktienindex. Es gibt aber auch ETFs für Indizes anderer Wertpapierarten wie Anleihen oder Geldmarktpapiere. Da ETFs kein spezialisiertes Fondsmanagement benötigen, entfallen die entsprechenden Kosten; d.h. ETFs sind günstiger als aktiv gemanagte Fonds. 

Neben dem Sparbuch und weiteren Spar- und Versicherungsanlagen zählen Immobilien zu den beliebtesten Geldanlagen in Deutschland. Das bestätigen zahlreiche Studien immer wieder, so z. B. eine Studie des Verbands der Privaten Bausparkassen:

Das „eigene Dach über dem Kopf" bietet nicht nur mietfreies Wohnen. Es wird auch gern als ideale Altersvorsorge betrachtet. Außerdem können Immobilien reine Anlageobjekte sein. Und wer nicht gleich „steinhart" einsteigen will oder vielleicht nicht über ausreichend Eigenkapital verfügt, hat eine Reihe anderer Anlageformen zur Auswahl.

• Das selbst genutzte Eigentum als Wohnung oder Haus ist für viele der Idealfall: keine nervige Vermietung, keine fiese Kündigung. Allerdings ist das ganze Kapital an einer einzigen Stelle gebunden. Neben- und Sanierungskosten können heftig zu Buche schlagen. Und wenn ein Notfall eintritt und die Anlage kurzfristig wieder „flüssig" gemacht werden muss, sind auch Verluste möglich – ein Szenario, das aktuell am Immobilienmarkt zu beobachten ist: Durch die gestiegenen Zinsraten können sich Kaufinteressierte ihre Immobilie nicht mehr leisten, die Nachfrage nach Eigenheimen lässt nach. Wer da spontan verkaufen will, muss den Preis merklich senken – und womöglich Verluste in Kauf nehmen.
• Die komfortable Altersvorsorge ist hoffentlich zu Beginn des Ruhestands abbezahlt und hilft, die Rente etwas aufzupolstern. Doch auch Gebäude altern. So kann es gerade dann teuer werden bei der Instandhaltung, wenn die Haushaltskasse das nicht mehr hergibt. 
• Als passive Einkommensquelle durch zahlende Mieter:innen ist Wohneigentum ebenfalls beliebt. Allerdings gelten auch die genannten Risiken - plus das Mieterrisiko: Im Zeitalter der Messis und Mietnomaden haben schon einige Eigentümer:innen nebenbei mehr draufgelegt als verdient. Leider sind Mietrenditen netto meist geringer als erwartet: Für Finanzierung, Steuern, Rücklagen und Nebenkosten geht eine ganze Menge drauf.
• Gewerbeimmobilien als Geldanlage gelten als vergleichsweise problemlos, wenn Lage und Zuschnitt stimmen. Das Risiko von Mietausfällen ist hier jedoch höher, da hier eine Insolvenz der Mieter:innen oder Leerstandszeiten häufiger vorkommen.

Sie sind der ideale Einstieg: schon für kleines Geld zu haben, einfach zu verstehen und stabil in der Wertentwicklung. Vor allem müssen Sie sich als Anleger:innen bei dieser Art des Immobilien-Investments nicht um einzelne Objekte kümmern.

Ein guter Offener Immobilienfonds besitzt ein breites Portfolio von Immobilien unterschiedlicher Nutzungsarten an verschiedenen Standorten; sein Management sorgt für Auswahl, Pflege, Vermietung und, wenn nötig, den Verkauf von Objekten.

Für Investitionen dieser Art brauchen Sie ebenfalls nur geringe Anlagesummen. Dies erlaubt eine gewisse Risikostreuung. Allerdings ist auch die Höchstsumme begrenzt. Bei größerem Anlagevolumen zwingt dies zu einem hohen Aufwand bei der Auswahl einer genügenden Zahl von Projekten.  

Ein Vorteil neben den guten Renditechancen ist, dass Sie gezielt innovative Bauvorhaben auswählen können, die Ihnen persönlich am Herzen liegen – zum Beispiel Gebäude aus dem nachwachsenden Rohstoff Holz, Passivhäuser, Mehrgenerationenwohnen oder Multi-Use-Häuser, die sich später flexibel für verschiedene Nutzungen umrüsten lassen. 
 
Risiken sind z. B. Verzögerungen in der Fertigstellung und das sogenannte Darlehensrisiko: Sie können leer ausgehen, wenn das Projekt nicht den erhofften Gewinn abwirft. 

Hier sind, ähnlich wie beim Crowdinvesting, Renditechancen teilweise erstaunlich, doch ebenso hoch sind die Risiken, und bei all dem bleibt Ihr Kapital auf viele Jahre gebunden. Anteile an Geschlossenen Immobilienfonds stehen jedoch nicht unbegrenzt zur Verfügung:

Wer den rechten Zeitpunkt verpasst, geht leer aus. Weitere Einstiegshürden sind die hohen Anteilspreise und der Umstand, dass Sie während der Laufzeit nur sehr schwer und mit Verlust an ihr Anlagekapital kommen. 

Ferner gibt es Immobilien-Aktien, -Anleihen, ETFs auf Immobilien-Aktien sowie eine Variante von Dachfonds für Immobilienfonds, die sogenannten REITs („Real Estate Investment Trusts"). Diese Papiere investieren jedoch nur indirekt ins Betongold, werden an der Börse gehandelt und unterliegen daher den dort üblichen Wertschwankungen, Chancen und Verlusten. 

	Aktien	Immobilien
Einstiegskapital	pro Einzelwert mind. 1.000 - 2.000€¹ Gesamtanlage mind. 6.000 - 12.000€¹	OIFs / Crowdinesting: ab 10€  GIFs: ab 10.000€ Realimmobilie: mindestens 11 bis 16% des Kaufpreises
Lösungen für Einsteiger	Aktien- und Mischfonds, auch als Sparplan	OIFs, auch als Sparplan
Anlege-Zeitraum	ab etwa 5 Jahre*	OIFs: mindestens 2 Jahre Crowdinvesting ca. 5 Jahre GIFs: bis 15 Jahre und mehr  Realimmobilie: mindestens 10 Jahre
Flexibilität	AN- und Verkauf kostet, ist aber jederzeit möglich	fest Kapitalbindung
Wertschwankung	bes. bei Einzelaktien: hoch bis sehr hoch	gering
Geringstes Risiko	Aktienfonds, Mischfonds	OIFs
Durchschn. Renditen	langfristig betrachtet durchschn. 7 Prozent Rendite	OIFs: ca. 2 - 3 Prozent GIFs: 7 - 15 Prozent Realimmobilie 3 -7 Prozent

¹ Durchschnittlich empfohlene Anlagebeträge, um nach Kosten (z. B. Depotgebühren) noch nennenswerte Gewinnchancen zu erhalten.

Aktien 
Zusammengefasst lässt sich sagen, dass Aktien im Allgemeinen einerseits stärkere Renditen versprechen und als Geldanlage sehr flexibel sind, da sie jederzeit gehandelt werden können. Andererseits tragen sie aber ein hohes Risiko: Kurseinbrüche sind nicht selten und im Einzelfall kann durch Insolvenzen bei Unternehmen auch ein Totalverlust entstehen.  
 
Ferner erfordert selbst ein Einsteiger-Investment in Aktienfonds, ETFs oder ähnliches schon ein Mindestmaß an Verständnis für den Markt. Wer hier – was heute durchaus üblich ist – zusätzlich Aspekte wie wirtschaftliche oder soziale Nachhaltigkeit berücksichtigen möchte, muss sich außerdem genau über die einzelnen Unternehmen informieren. Bei größeren, international investierten Aktienfonds kann das ein sehr mühsames Unterfangen werden. 

Immobilien 
Diese bieten dagegen in der Regel stabile Renditen mit geringen Wertschwankungen, insbesondere in Form von Offenen Immobilienfonds. Sie sind im Verhältnis überhaupt krisenresistenter und können als Liegenschaft auch nicht einfach vollkommen „verschwinden" – selbst wenn zum Beispiel die Marktpreise an einem einzelnen Standort einmal nachgeben.  

Der Handel ist nicht so flexibel wie bei Aktien – was eine gewisse Beschränkung in der Liquidität bedeutet. Doch ich kann nur immer wieder darauf hinweisen, dass dieser gern genannte Nachteil in Wahrheit ein bedeutender Vorteil ist: Wo kein Verkauf von jetzt auf gleich möglich ist, hat auch die gefürchtete Börsenpanik keine Chance.